La transmission d'un logement après une cession d'actifs sera soumise à la TVA

La nature des opérations de cession globale d'actifs et de passifs génère des doutes sur l'application de l'exonération de la TVA lors des transmissions ultérieures des biens composant ladite unité économique. Récemment, la Dirección General de Tributos (DGT) a précisé le traitement fiscal applicable lorsqu'un logement est transmis après avoir fait partie d'une cession d'actifs non soumise à l'impôt.

Ce qu'a résolu la DGT

La consultation analyse si la cession globale d'une unité économique, réalisée sous l'hypothèse de non-assujettissement prévue à l'article 7.1º de la Ley 37/1992, épuise la possibilité d'appliquer l'exonération lors de la transmission ultérieure des biens immobiliers. Le critère de l'Administration établit que, si l'acquisition initiale des biens immobiliers a été réalisée sans assujettissement à l'impôt car elle faisait partie d'une cession d'actifs, la transmission ultérieure du logement n'est pas considérée comme une seconde livraison exonérée.

En conséquence, la transmission du bien immobilier est qualifiée de première livraison de biens soumise à la TVA. Ce critère s'étend également aux contrats de location avec option d'achat, où la livraison des biens se produit au moment où le locataire exerce ladite option.

Ce que cela signifie pour vous

Cette décision a des implications directes tant pour les entreprises qui gèrent des unités économiques que pour les particuliers dans des processus d'achat et de vente :

• Pour les entreprises : La transmission de biens immobiliers qui faisaient partie d'une unité économique cédée précédemment ne pourra pas bénéficier de l'exonération de la TVA, car elle n'est pas considérée comme une seconde transmission.
• Pour les particuliers : Si vous exercez une option d'achat sur un logement, l'opération sera soumise à la TVA. Le taux d'imposition dépendra de la nature du bien immobilier :

• 4 % de TVA : S'il s'agit d'un logement de protection officielle (qu'il soit sous un régime spécial ou de promotion publique).
• 10 % de TVA : Dans les autres cas de logements ne remplissant pas la condition précédente.

Ce qu'il convient de faire

Compte tenu de la complexité de déterminer si une opération de cession d'actifs entre dans l'hypothèse de non-assujettissement et de la manière dont cela conditionne la charge fiscale future, il est nécessaire d'évaluer la structure de la transaction avant son exécution. La qualification correcte de la livraison déterminera le coût final de l'acquisition du logement ou la charge fiscale de la transmission de l'actif.