L'attribution d'immeubles aux associés lors de la liquidation sera taxée à leur valeur de marché

Le processus de dissolution et de liquidation d'une société entraîne la répartition de son patrimoine entre les associés. Lorsque ce patrimoine comprend des biens immobiliers, l'évaluation de ces actifs à des fins fiscales ne peut être effectuée de manière arbitraire, car la réglementation exige de refléter la réalité économique de l'opération.

Ce qu'a décidé la DGT

La Direction Générale des Tributs (DGT) a déterminé que, dans le cadre de l'Impôt sur les Sociétés (IS), l'attribution de biens aux associés par dissolution oblige à évaluer les immeubles à leur valeur de marché. Cela implique que la différence existante entre la valeur de marché de l'immeuble et sa valeur fiscale doit être intégrée dans la base imposable de la société.

En ce qui concerne la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), l'administration établit que la livraison de ces biens aux associés constitue une opération imposable. Toutefois, il existe des nuances importantes selon le type d'actif :

• Terrains ruraux : Ils peuvent faire l'objet d'exonérations selon leur nature.
• Bâtiments : Il convient de vérifier si l'opération est qualifiée de seconde livraison de bâtiments pour appliquer l'exonération correspondante.
• Terrains à bâtir : Dans le cas des terrains, l'exonération dépendra du fait que des travaux matériels d'urbanisation aient été commencés ou qu'ils conservent leur statut de terrains à bâtir.

Ce que cela signifie pour vous

Si vous faites partie d'une société en cours de liquidation possédant des actifs immobiliers, l'impact fiscal est direct. La société devra faire face à une charge fiscale supplémentaire au titre de l'IS en déclarant le gain dérivé de la différence entre la valeur comptable/fiscale et la valeur de marché des immeubles livrés.

Pour les associés, l'opération a également des conséquences. Ils devront intégrer dans leur propre base imposable la différence entre la valeur de marché des biens qu'ils reçoivent et la valeur fiscale de la participation qu'ils liquident.

Ce qu'il convient de faire

Lors d'une liquidation incluant des actifs immobiliers, il est nécessaire de réaliser une évaluation technique précise déterminant la valeur de marché de chaque immeuble. Cette valeur sera l'axe sur lequel seront calculés l'Impôt sur les Sociétés ainsi que la TVA, ainsi que les éventuelles exonérations applicables aux terrains ou aux bâtiments. Il est fondamental d'analyser la condition des terrains (s'ils sont des terrains à bâtir ou ruraux) et l'état des travaux d'urbanisation pour déterminer le traitement correct au titre de la TVA.