Investisseur immobilier non-résident en Espagne — IRNR, SOCIMI, plusvalía et planification patrimoniale 2026

L’Espagne reste l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Europe pour les investisseurs internationaux : plus de 120 milliards d’euros de transactions immobilières annuelles, un marché locatif avec une demande structurellement élevée dans les grandes villes et les zones côtières, et une fiscalité pour les non-résidents qui — bien planifiée — est parfaitement compétitive face aux autres marchés européens.

Cependant, la complexité du système fiscal espagnol (IRNR, ITP régional, plusvalía municipal, Impôt sur la Fortune, Impôt de Solidarité, règles de retenues) transforme l’investissement sans conseil en un champ de mines. Ce guide fournit la cartographie complète.

L’IRNR : pierre angulaire de la fiscalité immobilière pour les non-résidents

Ce que l’IRNR impose et à quels taux

L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), régi par le Décret Législatif Royal 5/2004 du 5 mars (BOE-A-2004-4527) et son Règlement (Décret Royal 1776/2004), impose les revenus obtenus en Espagne par les non-résidents. Dans le domaine immobilier, les revenus soumis à l’IRNR comprennent :

1. Revenus locatifs : revenus de la location de biens immobiliers situés en Espagne.
2. Revenu imputé : rendement présumé de 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si la valeur cadastrale n’a pas été révisée au cours des 10 dernières années) pour les biens non loués ni affectés à une activité économique — y compris la résidence propre du non-résident lorsqu’il n’est pas en Espagne.
3. Plus-values : gains provenant de la cession de biens immobiliers.

Taux applicables (2026) :

• 19% : résidents dans l’UE, Islande, Norvège, Liechtenstein.
• 24% : résidents dans des pays tiers (hors UE/EEE).
• 19% : plus-values pour tous les non-résidents, quelle que soit la résidence.

Base imposable : différences entre résidents UE et hors UE

Les résidents de l’UE/EEE peuvent calculer la base imposable des revenus locatifs en déduisant les dépenses directement liées à l’obtention du revenu : intérêts d’hypothèque, IBI, charges de copropriété, assurance habitation, amortissement du bien (3% par an), frais de gestion et d’administration, réparations et entretien.

Les résidents de pays tiers sont imposés sur le revenu brut sans déductions.

Exemple de comparaison :

Un résident hors UE avec un bien en location en Espagne paie presque le double d’IRNR qu’un résident UE avec le même bien. Ce différentiel justifie l’analyse de structures alternatives (SL espagnole) permettant la déduction des dépenses.

Revenu imputé pour les biens vacants

Un non-résident avec un bien en Espagne non loué et non utilisé comme résidence personnelle a néanmoins l’obligation de déposer le Modèle 210 annuel et de payer l’IRNR sur le revenu imputé :

• Base : 1,1% de la valeur cadastrale (ou 2% si non révisée au cours des 10 dernières années).
• Taux : 19% ou 24% selon le pays de résidence.
• Dépôt : Modèle 210 avant le 31 décembre de l’année suivante.

Exemple : bien à Madrid avec valeur cadastrale de 200 000 € (révisée), vacant. Revenu imputé = 200 000 × 1,1% = 2 200 €. IRNR (résident UE, 19%) = 418 €/an. Le non-respect génère des pénalités (50-150% de la taxe non payée) et des majorations pour dépôt tardif.

La retenue de 3% : obligation de l’acheteur lors de l’acquisition auprès d’un non-résident

L’article 25.2 du RDL 5/2004 oblige l’acheteur à retenir 3% du prix d’achat lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, et à le verser à l’AEAT via le Modèle 211 dans un délai de 30 jours ouvrables suivant la transmission. Cette retenue vaut comme paiement sur compte de l’IRNR du vendeur sur la plus-value.

Exemple de calcul :

• Prix de vente : 400 000 €
• Retenue de 3% : 12 000 € (versée par l’acheteur via Modèle 211)
• Coût d’acquisition actualisé : 280 000 €
• Plus-value patrimoniale : 120 000 €
• IRNR : 120 000 × 19% = 22 800 €
• Solde à payer par le vendeur : 22 800 - 12 000 = 10 800 €

Si le prix de vente était égal au prix d’acquisition (sans plus-value), le vendeur non-résident demanderait le remboursement des 12 000 € retenus.

La plusvalía municipal après la réforme du RDL 26/2021

De l’inconstitutionnalité aux deux méthodes

La plusvalía municipal (IIVTNU) calculait initialement l’impôt sur l’augmentation théorique de la valeur du terrain depuis la dernière transmission, en utilisant une méthode objective. Le problème était que cette méthode générait de l’impôt même en cas de vente à perte.

La Décision du Tribunal Constitutionnel 182/2021 a déclaré inconstitutionnel l’ensemble du système de calcul objectif. Le Décret-Loi Royal 26/2021 (BOE-A-2021-18142) a réformé la loi pour établir deux méthodes alternatives. Le contribuable peut choisir la plus favorable :

Méthode 1 — Nouvelle estimation objective : valeur cadastrale du terrain × coefficient municipal (approuvé annuellement par le ministère des Finances).

Méthode 2 — Gain réel : différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition × proportion du terrain sur la valeur cadastrale totale.

La réforme a également introduit la non-imposition lorsqu’il n’y a pas de gain réel (vente à un prix égal ou inférieur au prix d’acquisition).

Qui paie la plusvalía municipal

Par défaut, le sujet passif est le cédant (vendeur). Par exception, lorsque le cédant est non-résident, la responsabilité incombe à l’acquéreur (acheteur) — donc dans les opérations avec vendeur non-résident, l’acheteur doit vérifier si le vendeur a liquidé la plusvalía municipal auprès de la municipalité concernée.

SOCIMI : le véhicule pour l’investissement immobilier professionnel

Avantages fiscaux de la structure SOCIMI

Les SOCIMI ont été introduites par la Loi 11/2009 du 26 octobre (BOE-A-2009-17000) comme l’équivalent espagnol des REITs anglo-saxons.

Avantages fiscaux :

• 0% d’IS sur les revenus provenant de loyers et de dividendes de filiales SOCIMI (art. 9 Loi 11/2009).
• Pas d’IS sur les plus-values de cession de biens immobiliers, sous réserve que les actifs soient détenus au moins 3 ans.
• Les dividendes distribués par la SOCIMI à ses actionnaires non-résidents sont imposés au taux IRNR, mais la retenue applicable peut être réduite par la Convention de Double Imposition.

Conditions pour accéder au régime SOCIMI

1. Forme juridique de SA cotée (sur BME Growth, Euronext Access ou marché réglementé).
2. Capital social minimum de 5 000 000 €.
3. Au moins 80% de la valeur de l’actif en biens immobiliers urbains en location ou en parts dans d’autres SOCIMI.
4. Au moins 80% des revenus provenant de loyers ou de dividendes de filiales.
5. Obligation de distribution de dividendes.
6. Période de détention minimum de 3 ans pour les biens dans l’actif.

SOCIMI privées : le format de facto pour les investisseurs moyens

Pour les portefeuilles de 3 à 10 millions d’euros en biens en location en Espagne, la SOCIMI privée (SA avec régime fiscal SOCIMI mais sans cotation active) peut être le véhicule le plus efficace fiscalement lorsque l’investisseur prévoit de conserver les biens à long terme et de distribuer régulièrement des dividendes à des actionnaires non-résidents dans des pays avec une Convention de Double Imposition favorable.

ITP par communauté autonome : le facteur géographique de l’acquisition

L’ITP varie de 4% (Navarre/Pays Basque) à 11% (Cantabrie/Estrémadure). Sur un investissement de 500 000 €, cette différence représente jusqu’à 35 000 € d’impôt à l’acquisition :

Impôt sur la Fortune et Impôt de Solidarité pour les non-résidents

Impôt sur la Fortune (Loi 19/1991)

Les non-résidents paient l’Impôt sur la Fortune sur les biens et droits situés en Espagne, avec un minimum exonéré de 700 000 € (sans réduction pour résidence principale, qui ne s’applique qu’aux résidents). Le tarif est progressif de 0,2% à 3,5% (barème étatique).

Impôt de Solidarité des Grandes Fortunes (Loi 38/2022)

La Loi 38/2022 (BOE-A-2022-22740) a créé cet impôt étatique complémentaire pour les patrimoines nets supérieurs à 3 000 000 € : 1,7% (3-5 M€), 2,1% (5-10 M€), 3,5% (>10 M€). Pour les non-résidents, les actifs imposables comprennent les biens immobiliers en Espagne, les parts dans des sociétés espagnoles qui détiennent principalement des biens en Espagne, et d’autres actifs situés en Espagne.

Exemple : investisseur belge, trois appartements à Madrid valant 4 000 000 € (net d’une hypothèque de 500 000 €) : patrimoine net en Espagne 3 500 000 €. ISF : 3 500 000 × 1,7% = 59 500 €/an.

Calcul complet de la charge fiscale : acquisition, détention et cession

Exemple intégré : investisseur français, appartement à Valence, 300 000 €

ACQUISITION

• Prix d’achat : 300 000 €
• ITP Valence (10%) : 30 000 €
• Notaire + registre : ~2 500 €
• Honoraires BMC + expertise : ~3 000 €
• Coût total d’acquisition : ~335 500 €

DÉTENTION ANNUELLE (en location)

• Loyer annuel : 12 000 €
• Dépenses déductibles (résident UE) : IBI 900 € + charges 800 € + assurance 300 € + amortissement 3 600 € = 5 600 €
• Base IRNR : 12 000 - 5 600 = 6 400 €
• IRNR annuel (19%) : 1 216 €

CESSION APRÈS 10 ANS

• Prix de vente : 420 000 €
• Coût d’acquisition actualisé : 335 500 €
• Plus-value IRNR (19%) : (420 000 - 335 500) × 19% = 16 055 €
• Retenue de 3% versée par l’acheteur : 12 600 €
• Solde à payer : 3 455 €
• Plusvalía municipal (estimée) : ~4 000-8 000 € (varie avec les coefficients municipaux de Valence)

CHARGE FISCALE TOTALE ESTIMÉE (10 ans) :

• Acquisition : 30 000 € ITP + 5 500 € autres
• Détention (10 ans) : ~12 160 € IRNR location
• Cession : ~16 055 € IRNR + ~6 000 € plusvalía municipal
• Total estimé : ~69 715 €, sur 120 000 € d’augmentation de valeur = taux effectif ~58% sur le gain net

L’analyse montre que la charge fiscale lors de la cession est significative mais gérable avec planification. Le choix de la communauté autonome (ITP 6% à Madrid vs 10% à Valence = 12 000 € de différence à l’acquisition) et la structure de propriété (SL vs nom propre, avec leurs implications respectives sur la déductibilité des dépenses et la succession) sont les deux leviers à plus fort impact.

Location touristique (type Airbnb) et fiscalité pour le non-résident

TVA et IRNR sur la location touristique

La location touristique (alojamiento turístico) de biens en Espagne est soumise à des règles spécifiques qui diffèrent de la location résidentielle ordinaire :

• Lorsque la location inclut des services hôteliers (ménage régulier, réception, petit-déjeuner), elle est soumise à la TVA espagnole (IVA) à 10% et l’activité est considérée comme une activité économique (non un simple revenu patrimonial). Dans ce cas, le non-résident doit s’enregistrer comme exploitant d’activité économique.
• Lorsque la location touristique est sans services hôteliers (simple mise à disposition du bien), elle est traitée comme un revenu immobilier ordinaire soumis à l’IRNR.
• Dans les deux cas, le bien doit disposer d’une licence VUT (Vivienda de Uso Turístico) délivrée par la communauté autonome compétente, et être enregistré dans le registre correspondant.

La réglementation des locations touristiques varie significativement par communauté autonome : les Baléares, Madrid, Barcelone et les Canaries ont des régulations propres qui peuvent limiter les nouvelles licences dans certaines zones ou imposer des conditions de surface minimale.

Déclaration des revenus de location touristique

Le non-résident qui loue son bien à des touristes sans services hôteliers déclare les revenus via le Modèle 210 annuel (du 1er au 20 avril de l’année suivante). La base imposable pour les résidents UE/EEE peut être réduite des dépenses déductibles au prorata des jours loués sur le total de l’année.

Financement hypothécaire pour les non-résidents

Conditions bancaires en Espagne pour les investisseurs non-résidents

Les banques espagnoles accordent des hypothèques aux non-résidents, mais avec des conditions différentes de celles réservées aux résidents :

• LTV (Loan-to-Value) maximum : généralement 60-70% pour les non-résidents (vs 80% pour les résidents).
• Documentation requise : relevés bancaires des 6-12 derniers mois dans le pays d’origine, déclarations fiscales des 2-3 dernières années, contrat de travail ou bilans si travailleur indépendant, attestation de l’employeur ou des revenus.
• Frais : les frais de notaire, registre, taxe AJD (0,5-1,5% selon la région) et d’évaluation (tasación, ~300-600 €) sont à la charge de l’acheteur.
• Durée maximum : généralement 20-25 ans pour les non-résidents (vs 30 ans pour les résidents).
• Taux : variable ou fixe selon les offres du marché ; les non-résidents peuvent obtenir des conditions similaires aux résidents dans les banques qui ont des départements spécialisés en clientèle internationale.

BMC peut orienter vers des banques et des courtiers hypothécaires ayant l’expérience des dossiers non-résidents, et préparer la documentation fiscale nécessaire pour la demande de financement.

Planification successorale internationale pour l’immobilier en Espagne

Le Règlement UE 650/2012

Le Règlement UE 650/2012 sur les successions permet au testateur de désigner que sa succession se régisse par la loi de sa nationalité plutôt que celle de sa résidence habituelle (loi applicable par défaut en l’absence de désignation expresse).

Pour un investisseur français résident en France avec des biens en Espagne : en désignant la loi française dans son testament, l’ensemble de la succession (y compris les biens espagnols) suit les règles successorales françaises. Cela peut être avantageux ou non selon la composition familiale.

Attention : le Règlement régit la loi applicable au processus successoral, mais n’exonère pas de l’Impôt sur les Successions et Donations espagnol pour les héritiers sur les biens situés en Espagne. Cet impôt espagnol s’applique toujours.

Différences régionales d’ISD : comment en bénéficier

Depuis l’arrêt de la CJUE de 2014, les héritiers non-résidents de l’UE peuvent appliquer la réglementation de la communauté autonome la plus favorable pour les biens situés dans cette région :

• Madrid : bonification de 99% de l’ISD pour conjoint et enfants (la succession est pratiquement exonérée).
• Andalousie : bonification de 99% depuis 2022 pour les transmissions au conjoint, descendants et ascendants.
• Canaries : réductions significatives pour les groupes I et II (conjoint et enfants).

Pour un héritier français de biens à Madrid, cela signifie qu’il peut potentiellement ne payer qu’1% de l’ISD sur la valeur des biens, contre les taux progressifs qui peuvent atteindre 34% dans la fiscalité espagnole ordinaire.

Testament espagnol : pourquoi il est recommandé

Un testament notarial espagnol (testamento notarial abierto) est fortement recommandé pour les non-résidents avec des biens en Espagne car :

• Il évite le processus long et coûteux d’homologation ou d’exequatur d’un testament étranger.
• Il peut contenir la désignation de loi successorale prévue par le Règlement 650/2012.
• Il peut nommer des héritiers et légataires spécifiques pour les biens espagnols, facilitant la liquidation de la succession.
• Il est enregistré dans le Registre Central des Actes de Dernière Volonté (Madrid), facilement accessible par les notaires.

Pourquoi BMC pour les investisseurs immobiliers non-résidents

BMC gère la fiscalité des investisseurs non-résidents avec des portefeuilles en Espagne de façon intégrée : de la due diligence fiscale pré-acquisition à la planification de la sortie. Notre équipe connaît les registres cadastraux, les taux d’ITP par communauté autonome, les taux municipaux de plusvalía, et l’interaction entre l’IRNR, l’Impôt sur la Fortune et l’Impôt de Solidarité.

Nous travaillons avec des investisseurs de toute l’Europe et de pays tiers (États-Unis, Moyen-Orient, Amérique latine), gérons les déclarations IRNR via représentation fiscale en Espagne, et conseillons sur la structure de propriété optimale avant la première signature.

Si vous avez déjà des biens en Espagne et n’êtes pas certain de vos obligations fiscales — ou si vous analysez votre premier investissement — le point de départ est un appel de diagnostic gratuit.

Financement en tant que non-résident : hypothèque en Espagne

Les banques espagnoles accordent des hypothèques aux non-résidents, mais à des conditions différentes de celles des résidents. Le ratio prêt/valeur (LTV) maximum pour les non-résidents est de 60–70 % (contre 80 % pour les résidents). Taux indicatifs : Euribor + 1,5–2,5 % variable ou taux fixe à partir d’environ 3,2–3,8 % (2026).

Documents requis pour les non-résidents

• NIE espagnol (Número de Identificación de Extranjero) — demandé au consulat espagnol en France ou sur place à la Comisaría de Policía en Espagne
• Relevés de compte des 3 à 6 derniers mois
• Déclarations fiscales des 2 dernières années (avis d’imposition)
• Justificatif de revenus (bulletin de salaire ou bilans comptables)
• Expertise bancaire (tasación) par un expert agréé par la Banco de España

La Ley 5/2019 (Loi de crédit immobilier) a renforcé la protection du consommateur : fiches FEIN et FiAE, délai de réflexion de 10 jours, entretien obligatoire chez le notaire avant signature. L’emprunteur choisit librement le notaire.

Marchés régionaux : taux ITP et dynamique du marché

Andalousie (Málaga, Séville, Grenade)

Taux ITP : 7 % (général). Le marché de la Costa del Sol (Marbella–Puerto Banús–Benahavís) a enregistré des hausses de prix de 12–15 % en 2025. Les acheteurs français représentent l’un des groupes de non-résidents les plus actifs sur la Costa del Sol.

Communauté valencienne (Valence, Alicante, Benidorm)

Taux ITP : 10 % (progressif). La province d’Alicante affiche les volumes d’achats de non-résidents les plus élevés d’Espagne (données du Registro de la Propiedad). Valence connaît une pénurie de logements et des hausses de loyers dépassant 25 % en 2024. Attention : après les inondations DANA d’octobre 2024, la vérification de la zone inondable est obligatoire.

Catalogne (Barcelone, Gérone, Costa Brava)

Taux ITP : 10 % (progressif 5–11 %). Le marché locatif de Barcelone est fortement réglementé (Llei 11/2020, partiellement révisée par le Tribunal constitutionnel). Les nouvelles licences de location touristique à Barcelone sont pratiquement gelées. La Costa Brava et la Gérone sont moins restrictives.

Communauté de Madrid

Taux ITP : 6 % — parmi les plus bas d’Espagne. Madrid offre également les conditions fiscales les plus avantageuses (Impôt sur la fortune à 0 % effectif grâce à la bonificación totale pour les résidents).

Îles Baléares (Majorque, Ibiza, Minorque)

Taux ITP : 8–11 % (progressif). Les Baléares ont introduit les réglementations les plus restrictives sur la location touristique en Espagne depuis 2024. Les nouvelles licences touristiques sont interdites dans la plupart des zones insulaires. Les propriétés déjà licenciées se vendent avec une prime de 30–50 %.

Îles Canaries (Las Palmas, Ténérife)

Taux ITP : 6,5 %. L’IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) remplace la TVA au taux réduit de 7 %. Le statut ZEC (Zone Spéciale Canaries) : 4 % d’IS pour les sociétés qualifiées — idéal pour des structures combinant résidence et activité professionnelle.

Fiscalité de la location touristique (alquiler turístico)

Ressortissants UE/EEE non-résidents

Les revenus de location saisonnière sont imposés comme revenus de capitaux immobiliers sous l’IRNR. Pour les résidents UE/EEE : 19 % sur le bénéfice net (déduction des charges d’entretien, frais de gestion, intérêts hypothécaires proportionnels, assurance, amortissement à 3 % de la valeur de construction). Déclaration annuelle via le Modelo 210, du 1er au 20 avril de l’année suivante.

Ressortissants hors UE (UK, USA, Suisse, Brésil)

Les citoyens britanniques post-Brexit sont traités comme des ressortissants de pays tiers : 24 % sur les revenus bruts — aucune déduction admise en droit interne espagnol (certaines dispositions de conventions fiscales peuvent s’appliquer). Différence fiscale substantielle par rapport aux résidents UE.

TVA sur les locations à services hôteliers

Règle principale : si la location est accompagnée de services hôteliers (réception, linge, ménage), la TVA à 21 % s’applique et l’inscription comme autónomo ou SL est obligatoire. La location simple de chambre sans services est exonérée de TVA. Les plateformes comme Airbnb collectent et reversent directement la TVA depuis 2023 (réglementation DAC7).

Licences régionales de tourisme

Chaque CCAA gère son propre système de licences de location saisonnière. L’exploitation sans licence expose à des amendes de 10 000 à 600 000 € en droit du tourisme régional. BMC gère les demandes de licence dans toutes les CCAA pertinentes.

Impôt sur la fortune (IP) et Impôt de solidarité (ISGF)

Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

Les non-résidents paient l’IP uniquement sur les actifs situés en Espagne. Date de référence : 31 décembre. Le barème national :

Abattement personnel : 700 000 €. L’abattement sur la résidence principale (jusqu’à 300 000 €) ne s’applique pas aux non-résidents.

Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF)

La Ley 38/2022 a créé un impôt national complémentaire sur les patrimoines nets supérieurs à 3 millions d’euros (1,7–3,5 % sur l’excédent). Le Tribunal constitutionnel a confirmé sa validité en février 2024. Les non-résidents avec des actifs espagnols supérieurs à 3 millions d’euros doivent évaluer à la fois l’exposition à l’IP et à l’ISGF.

Succession et planification héréditaire

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

L’impôt sur les successions est géré au niveau des CCAA. Les taux et abattements varient considérablement :

• Madrid : exonération quasi-totale pour la famille directe (>99 % de bonificación pour époux et enfants)
• Andalousie : 99 % de bonificación pour groupes I/II depuis 2022
• Catalogne : groupe I/II paie 5 % sur les premiers 100k€, puis progressif — pas d’exonération générale
• Communauté valencienne : 75 % de bonificación pour groupe I/II

Depuis l’arrêt CJUE Halley (C-105/14), les ressortissants de pays tiers ont accès aux mêmes abattements CCAA que les résidents espagnols.

Convention franco-espagnole en matière de successions

La France et l’Espagne ont signé une Convention fiscale sur les successions (signée le 8 janvier 1963, mais dénoncée par la France le 19 avril 2018 — plus en vigueur depuis le 1er janvier 2021). En conséquence, les successions franco-espagnoles peuvent être doublement imposées. Un testament espagnol notarié et une planification anticipée sont essentiels pour minimiser l’exposition.

L’accompagnement BMC pour les investisseurs immobiliers non-résidents

BMC structure, acquiert et conseille sur l’ensemble du cycle d’investissement immobilier en Espagne :

1. Phase pré-acquisition : sélection de structure (personnel, SL, SOCIMI), simulation fiscale par CCAA, due diligence (juridique, urbanisme, registre)
2. Acquisition : assistance NIE, coordination notariale, liquidation fiscale (ITP/AJD/TVA), inscription au Registro de la Propiedad
3. Phase de détention : déclarations annuelles IRNR/IP/ISGF, Modelo 210 des loyers en avril, demandes de licence touristique, comptabilité SL
4. Cession : calcul des plus-values, autoévaluation plusvalía municipal, récupération de la retenue à la source (Modelo 211), analyse des exonérations de réinvestissement

Notre équipe comprend une avocate inscrite au barreau de Madrid (Bárbara Botía), un conseiller fiscal spécialisé en IRNR, et un réseau de gestorías à Málaga, Valence, Madrid, Barcelone et Las Palmas.

Calcul de la plusvalía municipal après la réforme RDL 26/2021

La plusvalía municipal (IIVTNU — Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) est un impôt local perçu par la municipalité lors de la vente, donation ou héritage d’un bien immobilier urbain.

Contexte de la réforme : STC 182/2021 et RDL 26/2021

La Cour constitutionnelle espagnole a invalidé l’ancienne méthode objective en octobre 2021. Le gouvernement a répondu avec le RDL 26/2021 (BOE-A-2021-18113) introduisant deux méthodes de calcul au choix du contribuable.

Deux méthodes de calcul

Méthode 1 — Objective : assiette = valeur cadastrale du terrain × coefficient municipal (selon durée de détention)

Méthode 2 — Plus-value réelle : assiette = plus-value réelle × (proportion terrain / valeur cadastrale totale)

Si aucune plus-value réelle n’existe (vente à perte ou au même prix), l’opération n’est pas assujettie à l’impôt (art. 104.5 TRLRHL), à condition de déclarer la transmission et de produire les titres d’acquisition et de cession.

Exemple chiffré (appartement à Valence) :

• Prix d’achat 2019 : 250 000 € | Prix de vente 2026 : 350 000 €
• Valeur cadastrale : 120 000 € (terrain : 60 000 € = 50 %)
• Méthode objective : 60 000 € × 0,12 (7 ans) = 7 200 € × 28 % = 2 016 € de taxe
• Méthode réelle : (350 000 - 250 000) × 50 % = 50 000 € × 28 % = 14 000 € de taxe
• Choix optimal : Méthode objective = 2 016 €

Les taux municipaux varient : Madrid 29 %, Barcelone 30 %, Málaga 27 %, Valence 28 %.