Se puede mantener la deducción por inversión en vivienda habitual al sustituir un préstamo hipotecario por otro

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3171-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/10/2020 Normativa Ley 35/2006 Arts. 68.1.1º y 71.1 y DT 18ª RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante en 2011 formalizó un crédito hipotecario, denominado Hipoteca Abierta, para adquirir su vivienda habitual. En 2020, otra entidad financiera, le ofrece mejores condiciones mediante la constitución un préstamo hipotecario. Con su principal cancelaría el crédito, asumiendo los gastos asociados a la operación. Cuestión planteada Si tras amortizar el crédito podrá continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual en función de la amortización, y gastos asociado, del préstamo hipotecario. Contestación completa En primer lugar, se parte de la premisa que la totalidad de las disposiciones realizadas con cargo a la cuenta de crédito han sido destinadas a la adquisición de la vivienda objeto de consulta. Igualmente, que le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Añade que la base de deducción, con el límite de 9.040 euros anuales, “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal del préstamo o reduciendo la línea de crédito empleada y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses y gastos asociados, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. Entre estos, en particular, cumplir con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 71 de la LIRPF: “1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación el comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.” La subrogación, sustitución, incluso ampliación, de un préstamo o línea de crédito por otro, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo o crédito se destine efectivamente a la amortización de la financiación ajena empleada anteriormente. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la reducción o cancelación del crédito hipotecario originario -habiéndose este primero dispuesto exclusivamente para adquirir la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, serán susceptibles de acogerse a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Si parte del principal del nuevo préstamo se destinase, aparte de a reducir o cancelar el crédito hipotecario, también, a cubrir costes de cancelación del crédito o vinculados a su propia concesión, esta será, igualmente, objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se corresponda, si así fuese, con aquella parte del principal que se destine a otros fines, distintos de la propia adquisición de la vivienda. En cualquier caso, al existir una línea de crédito cabe señalar que el contribuyente no podrá deducirse dos veces por una misma determinada cuantía de dinero satisfecha. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización del que quedaba pendiente del precedente, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si se produjese la cancelación del crédito hipotecario con parte del principal del nuevo préstamo en el mismo acto. Respecto del nuevo préstamo o crédito, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.