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V2802-21 15 de noviembre de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · deducción por inversión en vivienda habitual

No se puede incrementar el porcentaje de la deducción por vivienda habitual tras una novación de hipoteca

Un contribuyente pregunta si, al pasar una hipoteca de dos titulares a uno solo mediante novación, podrá deducirse el 100% de los pagos. La DGT responde que no, ya que la deducción se limita a la parte indivisa de la vivienda que el contribuyente posee.

La cuestión planteada

De producirse tal novación, si el único titular resultante del préstamo hipotecario podrá deducirse en función del cien por ciento de las cantidades que satisfaga por este, o únicamente el cincuenta por ciento como hasta ahora.

El criterio de la DGT

La deducción por inversión en vivienda habitual se aplica sobre las cantidades satisfechas vinculadas a la parte indivisa que el contribuyente adquiere de la vivienda. La novación del préstamo para ser el único prestatario no implica la adquisición de una nueva parte indivisa sobre el inmueble. Por tanto, el porcentaje de deducción no puede incrementarse y debe mantenerse en el 50% de las cantidades satisfechas.

Implicaciones prácticas

  • La novación de un préstamo hipotecario no altera la cuota de propiedad sobre el inmueble.
  • El derecho a la deducción se mantiene vinculado a la parte indivisa de la vivienda y no a la titularidad del préstamo.
  • El contribuyente no puede incrementar el porcentaje de deducción aunque asuma la totalidad de la deuda hipotecaria.

Puntos de planificación

  • Valorar la incidencia fiscal de las novaciones de deuda en la optimización de deducciones por vivienda.
  • Analizar la composición de la propiedad indivisa antes de realizar cambios en la titularidad de los préstamos.

Checklist

  • Verificar el porcentaje de propiedad indivisa en la escritura de la vivienda.
  • Comprobar que el porcentaje de deducción aplicado coincida con la cuota de propiedad.
  • Confirmar que la novación del préstamo no ha modificado la titularidad del inmueble.
  • Validar que las cantidades deducidas se limiten a la parte proporcional de la propiedad.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2802-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/11/2021 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª Descripción de hechos El consultante junto con otra persona suscribió en 2005 una hipoteca, a nombre de los dos, por la cual ambos mantienen el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual. Se cuestionan pasar la hipoteca a estar únicamente a nombre de uno de los dos, mediante su novación. Cuestión planteada De producirse tal novación, si el único titular resultante del préstamo hipotecario podrá deducirse en función del cien por ciento de las cantidades que satisfaga por este, o únicamente el cincuenta por ciento como hasta ahora. Contestación completa En primer lugar, se parte de la premisa que es el consultante el que se convertirá en el único prestatario tras la novación del préstamo hipotecario. La presente contestación se formula en referencia al mismo. Por otra parte, conforme a lo indicado en su consulta, se parte de la premisa que le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre). Siendo de aplicación dicho régimen transitorio, la deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)”. Conforme a ello, para practicar la deducción se requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de vivienda, al menos de una determinada parte indivisa de su pleno dominio, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Y, por tanto, con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial. La base de deducción anual, con un máximo de 9.040 euros, estará integrada por las cantidades efectivamente satisfechas durante el ejercicio vinculadas a la parte indivisa que de la vivienda adquiere dicho contribuyente (párrafo segundo del artículo 68.1.1º de la LIRPF). La novación del préstamo, en el sentido de constituirse el consultante en único prestatario del mismo, no conlleva la adquisición de nueva parte indivisa sobre la vivienda. Por tanto, en ningún caso, cabe la posibilidad de incrementar su porcentaje de deducción, manteniéndose en el 50% de cada una de las cantidades que satisfaga vinculadas con el referido préstamo novado. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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