Se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual aunque el préstamo sea solidario con otra persona

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2195-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/08/2019 Normativa Ley 35/2006 Art. 38.1 RD 439/2007 Art. 41.1 Descripción de hechos La consultante quiere vender su vivienda habitual, de la cual es su única propietaria, y reinvertir en una nueva habitual. Financió la adquisición del 100% del pleno dominio, al menos en parte, mediante un préstamo hipotecario en el cual, por exigencias de la entidad financiera, figuran como prestatarios solidarios la propia consultante y otra persona, su hermana. La totalidad de las cantidades satisfechas por dicho préstamo son efectuadas por la consultante y abonadas a través de una cuenta de la cual es su único titular. Cuestión planteada Si el hecho de que en dicho préstamo consten dos prestatarios solidarios, la consultante y su hermana, implica que no podrá gozar en su totalidad de la exención de la ganancia patrimonial que se genere en la venta. Manifiesta que le han informado que ello no podrá ser al no ser el único titular del préstamo. Contestación completa Se parte de la hipótesis de que la totalidad del principal del préstamo hipotecario tuvo como única finalidad el invertirlo en satisfacer el coste de adquisición de la vivienda. Así mismo, que la vivienda que se transmite tiene la consideración de vivienda habitual para la consultante. El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en su apartado 1, establece: “1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.” En desarrollo del artículo 38.1 de la LIRPF, la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…) 3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones. (…) Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla. 4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. (…).” En el presente caso, la adquisición de la vivienda se financia, al menos en parte, mediante el citado préstamo en el que constan como prestatarios la consultante y su hermana, actuando ambas de forma solidaria, ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las sucesivas anualidades (cuotas de principal más intereses), así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, son satisfechas por partes iguales entre las dos prestatarias, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. Por tanto, cabe decir que la consultante obtuvo la financiación de dos fuentes: 50% de su hermana y 50% de la entidad financiera. A ambos les ha ido amortizando su respectivo préstamo a medida que iba satisfaciendo las sucesivas anualidades a través de la cuenta de su titularidad. Conforme con el artículo 41.1 del RIRPF, en el presente supuesto, en el que existe endeudamiento, se entenderá por importe total obtenido el que resulte de minorar el realmente obtenido en la venta en la suma de las cantidades que estén pendientes de amortizar a cada uno de los dos prestamistas indicados –la cuantía pendiente de amortizar del préstamo, salvo que debiese algo más a su hermana, por haber pagado esta alguna cuota de amortización del préstamo-. Si reinvirtiese la totalidad del importe resultante, podrá gozar de la exención quedando exenta de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial que se llegare a generar en la transmisión de su vivienda habitual. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.