La indemnización por expropiación de un inmueble heredado genera una ganancia o pérdida patrimonial

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1555-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 15/06/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36, 66 y 76. Descripción de hechos El consultante manifiesta haber recibido en 2025 una cantidad al haber sido reconocido como beneficiario de una parte de una indemnización por expropiación forzosa de un inmueble urbano en estado ruinoso. Señala en su escrito que: "tras el fallecimiento de mi padre (hace aproximadamente tres años) y de mi madre (hace unos nueve años), sí existe testamento y escritura de herencia en las que yo figuro como heredero". Manifiesta asimismo haber realizado el pago de los tributos que corresponden a la operación de expropiación forzosa, así como haber satisfecho unos gastos notariales vinculados al expediente. Cuestión planteada 1º Calificación de la parte de la indemnización obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 2º Valor de adquisición del inmueble. 3º Posibilidad de deducción de los gastos correspondientes a los impuestos satisfechos con motivo de la expropiación, los gastos notariales y otros posibles gastos. 4º Tipo de gravamen aplicable. Contestación completa La presente contestación parte de la hipótesis de que, tal y como parece desprenderse de lo manifestado en el escrito de consulta, el consultante adquirió por herencia de su padre un porcentaje del inmueble objeto de expropiación forzosa y, posteriormente, otro porcentaje por herencia de su madre, existiendo otros copropietarios con sus respectivas cuotas de titularidad sobre el mencionado inmueble en el momento de la expropiación. El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, define las ganancias y pérdidas patrimoniales como “las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.” De acuerdo con esta configuración, la transmisión derivada de la expropiación forzosa dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, que vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la finca, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Y el artículo 36, en cuanto a las adquisiciones a título lucrativo: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. La fecha de adquisición del porcentaje del inmueble recibido por herencia será la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el consultante dos fechas de adquisición, la del porcentaje adquirido en la primera herencia y la del porcentaje adquirido en la segunda herencia. Por tanto, al calcular el valor de adquisición de la parte del inmueble transmitido correspondiente al consultante se deberá distinguir el valor de adquisición de cada porcentaje adquirido por vía hereditaria que será el que resulte de aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en cada caso. De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de cada una de las partes del inmueble transmitido que correspondan al consultante, al haber sido adquiridas a título lucrativo, estará constituido por la suma de: a) El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado. b) La parte de la cuota satisfecha por el consultante por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado por éste, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Como gastos y tributos inherentes a la adquisición se incluyen, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, asesor, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente al inmueble satisfecho por el consultante en la adquisición a título lucrativo, además del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones antes mencionado. Entre los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Al igual que los generados en la adquisición, deberán corresponder a cada uno de los propietarios en función de la cuota de titularidad que tengan sobre el citado inmueble. Tratándose de una cuestión de hecho el consultante habrá de poder justificar debidamente, en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en adelante LGT, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. Por otro lado, la regla general de imputación temporal de las ganancias o pérdidas patrimoniales es la contenida en el artículo 14.1.c) de la Ley del Impuesto, según el cual “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”. La alteración patrimonial en los supuestos de expropiación forzosa debe considerarse producida, salvo en los casos de expropiación por el procedimiento de urgencia, cuando fijado y pagado el justiprecio se proceda a la consecuente ocupación del bien expropiado. La ganancia o pérdida patrimonial a imputar por el cobro del justiprecio se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley 35/2006. Resta por señalar que los tipos de gravamen del ahorro en el IRPF vienen recogidos en los artículos 66 y 76 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.