Se consulta si los gastos de comunidad y el IBI repercutidos en un contrato de arrendamiento con opción de compra deben tributar al 21% o al 10%. La DGT responde que estos conceptos forman parte de la base imponible de la operación principal y, por tanto, se les aplica el tipo reducido.
Cuestión planteada Consideración de los gastos de comunidad e IBI como prestaciones accesorias del arrendamiento y, en consecuencia, aplicabilidad del tipo impositivo reducido del 10 por ciento al conjunto de la operación.
Los gastos de comunidad y el IBI repercutidos al arrendatario forman parte de la base imponible del arrendamiento por ser prestaciones accesorias a la principal. Al integrarse en la contraprestación del servicio de arrendamiento, se les aplica el tipo impositivo correspondiente a este, que es el 10% para arrendamientos con opción de compra de viviendas.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1541-18 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 06/06/2018 Normativa Ley 37/1992 art. 4-Uno; 5-Uno-b) y c); 78-Uno y Dos-1º- Descripción de hechos La consultante tiene un contrato con opción de compra de una vivienda suscrito en el año 2012, constando en el mismo que ella se hace cargo del pago de la cuota correspondiente a gastos de comunidad y al recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), repercutiéndole por dichos conceptos la cuota correspondiente del Impuesto sobre el Valor Añadido. La empresa propietaria de la vivienda le repercute una cuota impositiva del 10 por ciento por el arrendamiento y de un 21 por ciento por los otros conceptos mencionados. Cuestión planteada Consideración de los gastos de comunidad e IBI como prestaciones accesorias del arrendamiento y, en consecuencia, aplicabilidad del tipo impositivo reducido del 10 por ciento al conjunto de la operación. Contestación completa 1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional. Según establece el apartado uno del artículo 5 de la misma Ley, se reputarán empresarios o profesionales, entre otros: “(…). b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. (…)”. Así pues, la empresa propietaria del inmueble arrendado tendrá la consideración de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, quedando sujetas al mismo las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional. 2.- El artículo 78, apartado uno y apartado dos, número 1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone lo siguiente: “Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas. Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación: 1º. Los gastos de comisiones, portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier otro crédito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio, derivado de la prestación principal o de las accesorias a la misma. (…)”. De acuerdo con lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma. En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.". Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos. Como consecuencia de todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta satisfecha al arrendador, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente a la consultante derivado de la prestación de servicios y de otras accesorias a la misma, como el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o los gastos de comunidad que se señalan en el escrito de consulta y que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario. 3.- Por último, y en lo que se refiere al tipo impositivo aplicable a la operación, al formar parte los conceptos objeto de consulta de la base imponible de la operación de arrendamiento del inmueble, se aplicará el tipo impositivo correspondiente a ésta, que será del 10 por ciento según lo previsto en el apartado uno del artículo 91 de la Ley del Impuesto: “Uno. Se aplicará el tipo del 10 por ciento a las operaciones siguientes: (…). 2. Las prestaciones de servicios siguientes: (…). 11º. Los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.”. 4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.