Un contribuyente consulta si los gastos de abogados y el lucro cesante por alquileres no percibidos pueden sumarse al valor de adquisición de una vivienda. La DGT responde que solo los gastos de abogado derivados del proceso judicial para la compra son deducibles como gastos inherentes a la adquisición.
Cuestión planteada Si los gastos de defensa jurídica y el alquiler dejado de ingresar pueden considerarse mayor valor de adquisición.
El valor de adquisición de un bien incluye el importe real de la compra, el coste de inversiones, mejoras y los gastos y tributos inherentes a la adquisición. Se consideran gastos inherentes aquellos que correspondan con actuaciones directamente relacionadas con la compra del inmueble. Por tanto, solo el gasto de abogado por el procedimiento judicial para adquirir la vivienda tiene tal consideración.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1303-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 04/06/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33 a 36. Descripción de hechos La madre del consultante inició en junio de 2003 los trámites para adquirir un piso de renta antigua por un importe inferior al de mercado, pagando el 25 por ciento del total. Ese mismo mes la madre falleció y los herederos quisieron continuar con la adquisición de la vivienda pero el vendedor (Administración Pública) se negó aduciendo que la compra no se había llevado a cabo pues el contrato no se había perfeccionado. Los herederos instaron demanda judicial que resultó estimada en 2010, abonaron el 75 por ciento restante y escrituraron el piso ese mismo año. Recoge el consultante en el escrito que el importe total de los abogados del pleito ascendió a 15.000 euros y la cuantía que dejaron de ingresar los herederos por la imposibilidad de arrendar el piso entre 2003 y 2010 fueron aproximadamente 14.000 euros. En 2023 han vendido el inmueble. Cuestión planteada Si los gastos de defensa jurídica y el alquiler dejado de ingresar pueden considerarse mayor valor de adquisición. Contestación completa La determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), que en su apartado 1 establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. Por su parte, el artículo siguiente, el 34, dispone en su apartado 1 que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. Completando lo anterior, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Asimismo, el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...).” Por lo que respecta a los “gastos y tributos inherentes a la adquisición” antes mencionados, procede indicar que dentro de estos cabe entender aquellos que se correspondan con actuaciones directamente relacionadas con la compra del inmueble. En consecuencia, de los consultados, solamente tendrá tal consideración el gasto de abogado en que ha incurrido el consultante como consecuencia del procedimiento judicial para la adquisición de la vivienda objeto de consulta. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.