La consultante pregunta si el subarrendamiento de una vivienda para uso turístico sin servicios adicionales constituye una actividad económica y qué gastos puede deducir. La DGT responde que, al no prestar servicios de hostelería, los ingresos son rendimientos del capital mobiliario y permite deducir el alquiler en proporción a los días de subarrendamiento.
Cuestión planteada Si los ingresos que la consultante perciba por la explotación del inmueble como casa rural sin dar servicios tendrán la calificación de rendimientos del capital mobiliario. En este caso, qué gastos podría deducir. En particular, si podría deducir el importe del alquiler del inmueble.
Si el subarrendamiento de una vivienda no incluye servicios propios de la industria hotelera (como restaurante o limpieza), los ingresos se califican como rendimientos del capital mobiliario. En este caso, el importe del alquiler pagado por el subarrendador es un gasto deducible, pero únicamente en proporción al número de días en que la vivienda haya estado efectivamente subarrendada.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1300-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 07/05/2020 Normativa LIRPF, 35/2006, Arts. 25, 26, 27. RIRPF, RD 439/2007, Arts. 13, 14, 20 Descripción de hechos La consultante tiene la intención de explotar un inmueble como casa rural de alquiler completo sin dar servicios. El inmueble pertenece a otra persona (un amigo residente en el Reino Unido). Como el propietario no desea recibir remuneración a cambio, simplemente que la consultante se haga cargo del mantenimiento de la vivienda y que la tenga a su disposición para los cortos períodos de vacaciones que pasa en España, se plantean firmar un contrato de cesión, en el que se incluyan las condiciones citadas, o firmar un contrato de alquiler. Cuestión planteada Si los ingresos que la consultante perciba por la explotación del inmueble como casa rural sin dar servicios tendrán la calificación de rendimientos del capital mobiliario. En este caso, qué gastos podría deducir. En particular, si podría deducir el importe del alquiler del inmueble. Calificación de los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento si decidiera complementar su oferta con algún servicio. Contestación completa Con carácter previo, señalar que, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 88.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (donde se dispone que las consultas se formularán por los obligados tributarios respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda), no se formula contestación a las cuestiones planteadas en relación con la tributación del propietario del inmueble, al tratarse de un obligado tributario distinto, quien, además, no se identifica. El artículo 25.4 c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, califica de rendimientos del capital mobiliario a “los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”. Por su parte el artículo 27.1 de la LIRPF establece que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas “aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”. En este sentido, en lo que se refiere a la calificación de los rendimientos obtenidos por la consultante por el subarrendamiento del inmueble con fines turísticos, procede señalar que si el subarrendamiento del mismo no se limitase a la mera puesta a disposición de la vivienda durante periodos de tiempo, sino que se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF. En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento del inmueble como vivienda de uso turístico, tendrán para la arrendataria la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas, lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera. Por tanto, en el primer caso planteado, dado que la consultante no ofrecería servicios propios de la industria hotelera, las rentas obtenidas por el subarrendamiento de la vivienda con fines turísticos tendrían la consideración de rendimientos del capital mobiliario, de acuerdo con el articulo 25.4 c) de la LIRPF. Para la determinación del rendimiento neto del capital mobiliario, el artículo 26.1 de la LIRPF recoge los gastos que podrán deducirse de los rendimientos íntegros. En desarrollo de dicho precepto, el artículo 20 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, dispone que: “Para la determinación del rendimiento neto del capital mobiliario derivado de la prestación de asistencia técnica, arrendamientos de bienes muebles, negocios o minas y subarrendamientos a los que se refiere el artículo 26.1.b) de la Ley del Impuesto, tendrán la consideración de gastos deducibles los previstos en los artículos 13 y 14 de este Reglamento. No será de aplicación el límite previsto para intereses y demás gastos de financiación y gastos de reparación y conservación.” Por su parte, el artículo 13 del RIRPF (relativo a los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario) dispone que: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito: 1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso. 2.º Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro. f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros. h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.” De acuerdo con los citados preceptos, el gasto a que hace referencia la consultante (el importe del alquiler) sería deducible de los ingresos derivados del subarrendamiento de la vivienda, pero en proporción al número de días en que la vivienda hubiera estado subarrendada. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.