La consultante pregunta si puede actualizar la renta del contrato anterior para calcular la rebaja del 5% necesaria para acceder a la reducción del 90% en el nuevo contrato. La DGT responde que, al haber finalizado el contrato antes de la fecha de actualización, debe usarse la última renta real cobrada y no la que teóricamente se habría aplicado.
Cuestión planteada Solicita confirmar si, al formalizar un nuevo contrato, puede actualizar la renta y aplicar una reducción superior al cinco por ciento para acceder a la reducción prevista en el artículo 23.2 a) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para acceder a la reducción del 90% prevista en el artículo 23.2 a) de la LIRPF, la nueva renta debe ser inferior en más de un 5% a la última renta del contrato anterior, tras aplicar la cláusula de actualización anual. Si el contrato cesa antes de que se produzca dicha actualización, el cálculo de la rebaja debe realizarse tomando como base la última actualización real del contrato y no la actualización teórica que habría correspondido.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1156-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/05/2026 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 23.2 Descripción de hechos La consultante es propietara de una vivienda en alquiler en Barcelona y plantea la revisión de la renta tras la finalización anticipada del contrato anterior por abandono de los inquilinos en febrero. La revisión de la renta debería haberse producido en mayo de ese mismo año. Cuestión planteada Solicita confirmar si, al formalizar un nuevo contrato, puede actualizar la renta y aplicar una reducción superior al cinco por ciento para acceder a la reducción prevista en el artículo 23.2 a) de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Respecto de la reducción objeto de consulta, debe indicarse que esta se recoge en el artículo 23.2 de la LIRPF, que ha sido recientemente modificado por la disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (BOE de 25 de mayo), con efectos desde 1 de enero de 2024, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (esto es 26 de mayo de 2023), disponiendo lo siguiente: “En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá: a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes: 1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra. 2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler. c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso. Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos. Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos. En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación lo previsto en este apartado serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana”. En el caso planteado, manifiesta la consultante que el contrato previo finalizó anticipadamente en febrero y que en mayo tenía que revisarse la renta a pagar. Con posterioridad quiere formalizar un nuevo contrato con una rebaja en la renta respecto de la renta anterior en más de un 5 por ciento. La vivienda está situada en una zona que ha sido declarada zona de mercado residencial tensionado. Para el cálculo de la rebaja se tendría en cuenta la actualización que debió producirse en mayo. En consecuencia, con estos datos, sólo resultaría de aplicación la reducción prevista en la letra a) del artículo 23.2 de la LIRPF a los rendimientos derivados de ese nuevo contrato que plantea la consultante, en la medida en que se cumpliera el requisito de que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Pero al haber cesado el contrato con anterioridad a la actualización, habrá que atenerse a la última actualización real del contrato, no a la teórica que se aplicaría en mayo cuando el contrato ya estaba finalizado por la salida en febrero de los inquilinos. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.