No procede la devolución del impuesto si la resolución del contrato de compraventa se realiza por mutuo acuerdo

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1022-26 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 06/05/2026 Normativa TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. Arts- 7, 31-2 y 57 Descripción de hechos El consultante adquirió dos locales comerciales mediante compraventa formalizado en escritura pública. No obstante, la construcción existente sobre el anejo descrito en el título de propiedad carece de licencia urbanística y resulta ilegalizable conforme la normativa aplicable. En atención a dichas circunstancias, el consultante considera que concurre error en el consentimiento, en cuanto vicio que afecta a circunstancias sustanciales del objeto del contrato, lo que podría determinar la nulidad de la compraventa. En consecuencia, plantea el ejercicio de las correspondientes acciones judiciales de nulidad contractual, si bien, con carácter previo, deberá acudirse a un medio adecuado de solución de controversias (MASC) de naturaleza extrajudicial. En este contexto, se propone a la parte vendedora la comparecencia ante notario para el otorgamiento del documento público correspondiente a fin de intentar una solución extrajudicial del conflicto. Cuestión planteada Efectos de la nulidad del contrato de compraventa obtenida a través de un procedimiento de naturaleza extrajudicial en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. En particular, si resulta de aplicación el artículo 57.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre. Contestación completa En relación con la cuestión planteada en el escrito de la consulta deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre): “Artículo 7. 1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas (…)”. “Artículo 31. (…) 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos”. “Artículo 57. 1. Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución de un acto o contrato, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de lo que satisfizo por cuota del Tesoro, siempre que no le hubiera producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria, a contar desde que la resolución quede firme. (…) 5. Si el contrato queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes contratantes, no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación. Como tal mutuo acuerdo se estimarán la avenencia en acto de conciliación y el simple allanamiento a la demanda. (…)”. De acuerdo con los preceptos anteriores y a la vista de los hechos descritos en el escrito de la consulta, debe concluirse que el contrato de compraventa quedaría resuelto por mutuo acuerdo de las partes, formalizado en escritura pública. En estos supuestos resulta de aplicación apartado 5 del artículo 57 del TRLITPAJD conforme al cual “no procederá la devolución del impuesto satisfecho y se considerará como un acto nuevo sujeto a tributación” cuando la ineficacia del negocio jurídico se derive del mutuo acuerdo de los contratantes. En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su Sentencia 937/2024, de 29 de mayo, que recoge en su fundamento de derecho tercero el criterio de la sala en los siguientes términos: «En la presente ocasión, (…), se ha resuelto el contrato por mutuo acuerdo, puesto que la figura del mutuo disenso, en suma, constituye una manifestación de voluntad concurrente y concorde. Se parte, como queda dicho en la sentencia que ambas partes quieren la resolución del contrato, discrepan exclusivamente sobre las consecuencias indemnizatorias que dicho resolución lleva aparejada. Siendo así, este supuesto no tiene cabida en el apartado 1 del artículo 57 del TRITPyAD, sino en el apartado 5 del mismo precepto, que excluye la devolución cuando el contrato, como es el caso, queda sin efecto por mutuo acuerdo de las partes, mutuo acuerdo que concurre incluso en los casos en los que, como sucede en el caso enjuiciado, se haya entablado un proceso judicial para zanjar las consecuencias económicas de dicha resolución. Las partes, por mutuo disenso, aceptaron resolver el contrato, y desde esta óptica de mutua aceptación de la extinción de sus obligaciones, discrepan a la hora de afrontar las consecuencias de los mutuos incumplimientos. (…) Señala la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 13 de enero de 2021, rec. 3132/2017 que: "En el mutuo disenso se persigue dejar sin efecto el contrato, pero el mutuo disenso no implica una atribución de culpa o dolo a una de las partes, sino la voluntad concurrente de ambas de no cumplir lo pactado, dejándolo sin efecto. Para que exista mutuo disenso debe existir una voluntad común, que cumpla con los requisitos del consentimiento para la formación del contrato: consentimiento sobre el objeto y la causa ( sentencia 169/2016, de 17 de marzo), se trata de un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente ( sentencia 39/2015, de 16 de febrero); "el mutuo disenso, como negocio jurídico, requiere de su propia y autónoma existencia, con sus presupuestos de validez y eficacia, de forma que precisa su plasmación expresa o su constatación inequívoca a través de la doctrina de los actos propios llevado a cabo por las partes” ( sentencia 639/2012, de 7 de noviembre)” Por todo ello, fijamos la siguiente doctrina: Se considera la existencia de mutuo acuerdo y, por tanto, resulta aplicable el artículo 57.5 TRITPAJD, en las situaciones en las que se ha declarado judicialmente la resolución de un contrato, en cuanto ambas partes solicitaban su resolución, pero reprochándose mutuamente el incumplimiento de sus respectivas obligaciones, discrepando en las consecuencias derivadas de la resolución contractual». Por lo tanto, existe mutuo acuerdo cuando ambas partes consienten en dejar sin efecto el contrato, con independencia del cauce formal utilizado, precisando que lo relevante es la concurrencia de la voluntad de las partes de extinguir la relación contractual. Asimismo, de acuerdo con la referida sentencia, el hecho de que el citado artículo 57.5 del TRLTPAJD mencione expresamente el allanamiento y la avenencia en acto de conciliación no implica que estos constituyan los únicos supuestos en los que, mediando intervención judicial o extrajudicial, deba apreciarse la existencia de mutuo acuerdo a efectos de excluir la devolución del impuesto. Tales referencias tienen carácter ejemplificativo, de modo que la exclusión de la devolución se extiende a cualquier supuesto en el que la resolución contractual responda a una causa voluntaria imputable a las partes, aun cuando se formalice en el seno de un procedimiento. En el presente caso, la resolución del contrato de compraventa derivaría de un acuerdo extrajudicial, por lo que se considera que tiene lugar una conclusión de mutuo acuerdo, esto es, de una decisión voluntaria y concorde de las partes. En consecuencia, no procedería la devolución del impuesto inicialmente satisfecho, debiendo calificarse dicha resolución como un nuevo hecho imponible sujeto a tributación. CONCLUSIONES: Primera: La resolución por acuerdo extrajudicial de las partes no dará lugar a la devolución del impuesto. Se considera que existe mutuo acuerdo, pues ambas partes están conformes con la resolución contractual. Segunda: El documento notarial que recoge el mutuo acuerdo de las partes de resolver el contrato de compraventa se considerará como un nuevo acto sujeto a tributación que tributará por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas y no por la cuota variable del documento notarial. Lo que comunico a Vd. con carácter vinculante, conforme a lo dispuesto en el apartado (4 ó 5) del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.