La declaración de obra nueva y la división horizontal tributan por separado como Actos Jurídicos Documentados

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0894-26 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 22/04/2026 Normativa RITPAJD RD 828/1995 art. Art 70 TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. Arts 4, 29, 30 y 31-2 Descripción de hechos El consultante ostenta la condición de copropietario de un edificio construido en el año 1930. Dicho inmueble se compone de un local comercial en la planta baja y de cinco plantas superiores de uso residencial, con dos viviendas por cada planta. En los últimos años se han realizado diversas actuaciones de ampliación que afectan principalmente la planta baja y a la planta primera. No obstante, dichas ampliaciones no constan en el Registro de la Propiedad. Actualmente, se pretende formalizar la constitución del régimen de propiedad horizontal mediante la correspondiente escritura pública de división horizontal. Cuestión planteada Primera: Tributación de la constitución de la división horizontal en el ámbito Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Segunda: Si la existencia de elementos ampliados no reflejados registralmente supone la existencia un nuevo acto susceptible de tributación adicional en el citado Impuesto. Contestación completa En relación con las cuestiones planteadas en el escrito de la consulta, deben tenerse en cuenta los siguientes preceptos del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) ?en adelante TRLITPAJD?: El artículo 4 del TRLITPAJD dispone lo siguiente: “Artículo 4. A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”. Por su parte, el apartado 2 del artículo 31 del TRLITPAJD establece: “Artículo 31. 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”. En cuanto a la determinación del sujeto pasivo, el artículo 29 del TRLITPAJD establece que: “Artículo 29. Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. (…)”. La determinación de la base imponible se regula en el artículo 30 del TRLITPAJD en los siguientes términos: “Artículo 30. 1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses. En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar. Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido. (…)”. Por último, el artículo 70 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), ?en adelante RITPAJD? establece determinadas normas especiales a efectos de la determinación de la base imponible, señalando que: “Artículo 70. Normas especiales. 1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare. 2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno. (…)”. A la vista de la normativa expuesta, en la operación planteada concurren dos convenciones diferenciadas de conformidad con lo previsto en el artículo 4 del TRLITPAJD: la declaración de obra nueva derivada de la existencia de elementos ampliados no reflejados registralmente y la constitución del régimen de propiedad horizontal mediante la correspondiente división del inmueble. Ambos actos resultarán sujetos a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales, tributando de la siguiente forma: • Declaración de obra nueva: Se deberá declarar conforme a lo establecido en el apartado 1 del artículo 70 del RITPAJD. Ahora bien, la expresión “valor real de coste” no debe interpretarse como valor real del inmueble sobre el que se ha realizado la obra que se declara, sino como coste real de la obra realizada, pues lo que se formaliza mediante escritura pública, para su acceso al Registro de la Propiedad, es la obra realizada, no el valor del inmueble. Así lo ha interpretado este Centro Directivo en diversas resoluciones en contestación a consultas vinculantes, entre ellas las resoluciones V3306-19, de 2 de diciembre de 2019 y V0506-20, de 2 de marzo de 2020, en las que se decía lo siguiente: “La declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto la constancia documental ante Notario de la existencia de una obra nueva, a efectos de su acceso al registro de la Propiedad. Con la declaración de obra se deja constancia de que la edificación está físicamente terminada y de que se ha adquirido el derecho a lo edificado. En consecuencia, la declaración de obra nueva no presupone la transmisión de un bien, aunque si constituye hecho imponible de la cuota variable del Documento Notarial de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en los términos que resultan del artículo 31.2 del Texto Refundido Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD), aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre”. • División horizontal Mediante la división horizontal, la propiedad de un edificio se subdivide en unidades privadas. Ese acto crea fincas registrales separadas e independientes con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal son actos sujetos al concepto de Actos Jurídicos Documentados al cumplir con todos los requisitos que establece el artículo 31.2 del texto refundido. Serán sujetos pasivos las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan. Por lo que respecta a la base imponible, esta se determina de conformidad con la regla general contenida en el artículo 30.1 del TRLITPAJD completada con el artículo 70.2 del RITPAJD. Conforme al apartado primero del artículo 30: “servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa”, precisando el reglamento del impuesto cuál es el objeto valuable que debe ser tomado en consideración para fijar la base imponible en los distintos supuestos de modificación registral de fincas que contempla. Así, conforme al artículo 70.2 del RITPAJD, en la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal, se incluirá tanto el valor real del coste de la obra nueva como el valor real del terreno. Todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 30.1 del TRLITPAJD cuando la cuestión formulada se refiere a bienes inmuebles, en cuyo caso, si la base imponible se determina en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido, es decir, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha del devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado. CONCLUSIONES: Primera: En la operación planteada concurren dos convenciones: una declaración de obra nueva y una división horizontal del inmueble. Ambos actos resultarán sujetos a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, documentos notariales En ambas operaciones serán sujetos pasivos las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expida. Segunda: La base imponible en la declaración de obra nueva es el coste real de la obra realizada, pues lo que se formaliza mediante escritura pública para su acceso al Registro de la Propiedad es la obra realizada, no el valor del inmueble. Tercera: En la división horizontal del inmueble, la base imponible estará constituida por la suma del valor de las fincas resultantes, determinándose en función del valor de la construcción más el valor del terreno sobre el que la misma se asienta. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.