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V0744-19 2 de abril de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · rendimiento neto del capital inmobiliario

Se puede deducir la amortización del inmueble arrendado aplicando el 3% sobre el mayor de su coste de adquisición o valor catastral (excluyendo el suelo)

Un propietario de un inmueble arrendado adquirido mediante una cooperativa de viviendas pregunta cómo calcular la amortización para determinar su rendimiento neto del capital inmobiliario. La DGT aclara que se aplicará el 3% sobre el mayor de dos valores, excluyendo siempre el valor del suelo.

La cuestión planteada

Forma de cálculo de la amortización para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.

El criterio de la DGT

Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, la amortización deducible no puede exceder el 3% del mayor entre el coste de adquisición satisfecho (excluyendo el suelo) o el valor catastral (excluyendo el suelo). Si no se conoce el valor del suelo, se calculará prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción. No se incluirá en el coste de adquisición la pérdida de valor del solar producida desde su adquisición por la cooperativa.

Implicaciones prácticas

  • El límite de deducibilidad de la amortización se establece sobre la base del mayor valor entre coste de adquisición y valor catastral.
  • La base de cálculo debe excluir obligatoriamente el valor del suelo para evitar deducciones indebidas.
  • La pérdida de valor del solar desde la adquisición no es deducible como parte del coste de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de amortización comparando el coste de adquisición frente al valor catastral.
  • Determinación de la proporción del valor del suelo para el correcto prorrateo del coste de adquisición.

Checklist

  • Verificar que el valor del suelo ha sido excluido del coste de adquisición.
  • Comprobar que el porcentaje de amortización aplicado no supera el 3%.
  • Comparar el coste de adquisición (sin suelo) con el valor catastral (sin suelo) para aplicar el mayor.
  • Validar que no se han incluido pérdidas de valor del solar en el coste de adquisición.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0744-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 02/04/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 23. Descripción de hechos El consultante es propietario de un inmueble destinado al arrendamiento y que fue adquirido a través de una cooperativa de viviendas. Cuestión planteada Forma de cálculo de la amortización para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. Contestación completa El artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…).” Por tanto, para el cálculo del gasto por amortización de un inmueble arrendado se aplicará el porcentaje del 3 por 100 sobre el mayor de los siguientes valores: a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). b) Valor catastral, excluido el valor del suelo. Por último, en relación con el coste de adquisición satisfecho, se debe precisar que no se incluirá en el mismo la supuesta pérdida de valor del solar producida desde su adquisición por la cooperativa. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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