Veräußerungswert beim Verkauf von Immobilien: das Kriterium des Marktwerts

Die Ermittlung des Veräußerungswerts einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt bei der Erstellung der Einkommensteuererklärung nach dem Verkauf einer Wohnung. Ein Fehler bei dieser Berechnung kann zu einer fehlerhaften Veranlagung des Kapitalgewinns oder -verlusts in der Einkommensteuer (IRPF) führen.

Was die DGT entschieden hat

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat präzisiert, dass der Veräußerungswert der tatsächliche Betrag ist, zu dem die Veräußerung erfolgt. Das bedeutet, dass der Betrag herangezogen werden muss, der im Rahmen der Transaktion tatsächlich gezahlt wurde. Es gibt jedoch eine wesentliche Grenze: Dieser Betrag darf nicht unter dem normalen Marktwert liegen.

Wenn der in der Urkunde vereinbarte Preis niedriger als der Marktwert ist, geht letzterer für die Berechnung des Kapitalgewinns oder -verlusts vor. Es ist wichtig, dieses Konzept von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ITP) zu unterscheiden, die an den Referenzwert des Katasters gebunden ist, während für die IRPF das Kriterium des realen Wertes gegenüber dem Marktwert gilt.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die eine Immobilie verkauft, reicht es nicht aus, den im Vertrag angegebenen Preis zu deklarieren, wenn dieser unter dem liegt, was die Immobilie unter normalen Marktbedingungen wert wäre. Die angewandte Rechtsvorschrift, die auf dem IRPF-Gesetz und dem allgemeinen Steuergesetz (Ley General Tributaria) basiert, verlangt, dass die Berechnungsgrundlage die wirtschaftliche Realität der Transaktion widerspiegelt.

Für in Spanien ansässige Personen oder Expats mit Immobilienvermögen ist dieses Kriterium entscheidend, um mögliche Prüfungen oder Aufforderungen der Steuerverwaltung aufgrund einer Unterbewertung der Veräußerung zu vermeiden.

Was ratsam ist

Bei einer Veräußerung von Immobilien ist es notwendig:

• Sicherzustellen, dass der vereinbarte Verkaufspreis mit den Marktpreisen der Gegend und den Merkmalen der Immobilie übereinstimmt.
• Klar zwischen dem Kataster-Referenzwert (der für andere Steuern verwendet wird) und dem Marktwert (der für die IRPF erforderlich ist) zu unterscheiden.
• Jede Einzelsituation mit einem Fachmann zu bewerten, um sicherzustellen, dass die Berechnung des Kapitalgewinns der geltenden Rechtsvorschrift entspricht.