Valor de transmisión en la venta de viviendas: el criterio del valor de mercado

La determinación del valor de transmisión de un inmueble es un paso crítico al realizar la declaración de la renta tras la venta de una vivienda. Un error en este cálculo puede derivar en una liquidación incorrecta de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Qué ha resuelto la DGT

La Dirección General de Tributos ha precisado que el valor de transmisión es el importe real por el que se efectúa la enajenación. Esto significa que se debe tomar el importe que efectivamente se ha satisfecho en la operación. Sin embargo, existe un límite fundamental: este importe no puede ser inferior al valor normal de mercado.

Si el precio pactado en la escritura es menor al valor de mercado, prevalecerá este último para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial. Es importante distinguir este concepto de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), la cual se vincula al valor de referencia del Catastro, mientras que para el IRPF rige el criterio del valor real frente al de mercado.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que vende una vivienda, no basta con declarar el precio que figura en el contrato si este se sitúa por debajo de lo que el inmueble valdría en condiciones normales de mercado. La normativa aplicada, basada en la Ley del IRPF y la Ley General Tributaria, exige que la base de cálculo refleje la realidad económica de la transacción.

Para los residentes o expatriados con activos inmobiliarios en España, este criterio es determinante para evitar posibles inspecciones o requerimientos de la Administración Tributaria por una infravaloración de la transmisión.

Qué conviene hacer

Ante una operación de enajenación de inmuebles, es necesario:

• Verificar que el precio de venta pactado sea coherente con los valores de mercado de la zona y las características del inmueble.
• Diferenciar claramente entre el valor de referencia catastral (usado para otros impuestos) y el valor de mercado (necesario para el IRPF).
• Valorar cada situación particular con un profesional para asegurar que el cálculo de la ganancia patrimonial cumple con la normativa vigente.