Steuerpflichtige verlieren die Freistellung bei der Reinvestition, wenn die verkaufte Immobilie in den zwei Vorjahren nicht der Hauptwohnsitz war

Die Anwendung der Freistellung bei der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) durch die Reinvestition des Verkaufserlöses einer Hauptwohnung in eine andere Hauptwohnung unterliegt strengen zeitlichen Anforderungen. Eine aktuelle Entscheidung der Generaldirektion für Steuern (DGT) grenzt den Umfang dieses Begriffs der Regelmäßigkeit ab.

Was die DGT entschieden hat

Die gestellte Anfrage bezog sich auf die Möglichkeit, die Freistellung bei der Reinvestition anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige nicht mehr in der zu übertragenden Wohnung wohnt, da er dies bereits Monate vor dem Verkauf getan hat. Die DGT hat festgestellt, dass die übertragene Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs der Hauptwohnsitz sein muss oder an irgendeinem Tag in den zwei Jahren vor der Übertragung der Hauptwohnsitz gewesen sein muss, um diesen Steuervorteil in Anspruch nehmen zu können.

Im analysierten Fall hörte der Steuerpflichtige im März 2023 auf, in seiner Wohnung zu wohnen, und veranlasste deren Verkauf im Oktober 2025. Da mehr als zwei Jahre vergangen sind, seit die Immobilie nicht mehr sein tatsächlicher Wohnsitz war, wird die von der Einkommensteuerverordnung (RIRPF) geforderte Anforderung der Regelmäßigkeit nicht erfüllt.

Die Verwaltung stellt klar, dass die in Artikel 41 bis des RIRPF vorgesehenen Gründe für einen Wohnsitzwechsel es ermöglichen, eine Wohnung als Hauptwohnsitz zu betrachten, selbst wenn die dreijährige Mindestwohndauer nicht erfüllt wurde; diese Bestimmungen dienen jedoch nicht dazu, den Status des Hauptwohnsitzes über den Zeitpunkt des Wohnsitzwechsels hinaus zu verlängern.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie planen, eine Immobilie zu verkaufen und die Besteuerung durch die Reinvestition des Erlöses in eine neue Wohnung vermeiden wollen, müssen Sie den Zeitplan genau im Auge behalten. Es reicht nicht aus, dass die Wohnung in der Vergangenheit Ihr Zuhause war; die Vorschriften verlangen, dass dieser Status des Hauptwohnsitzes innerhalb des Zeitfensters von zwei Jahren vor dem Verkaufsgeschäft gewahrt bleibt.

Wenn die Immobilie nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist und ein Zeitraum von mehr als zwei Jahren vergeht, bevor Sie den Verkauf formalisieren, verlieren Sie das Recht auf die Anwendung der Freistellung bei der Reinvestition, unabhängig davon, ob das Geld für den Kauf einer neuen Immobilie verwendet wird.

Was ratsam ist

Es ist von entscheidender Bedeutung, das genaue Datum des tatsächlichen Wohnsitzwechsels zu überprüfen und es mit dem Datum der Verkaufsurkunde abzugleichen. Bevor Sie eine Transaktion dieser Art durchführen, ist es notwendig, die individuelle steuerliche Situation zu bewerten, um Unwägbarkeiten mit der Steuerverwaltung zu vermeiden.