Steuerpflichtige verlieren die Befreiung bei der Reinvestition, wenn sie ihre Wohnung zwei Jahre nach dem Auszug verkaufen

Die Anwendung der Befreiung bei der Reinvestition in den Hauptwohnsitz erfordert die strikte Einhaltung zeitlicher Fristen, die mit dem Status der Immobilie als Wohnsitz verknüpft sind. Eine aktuelle Entscheidung der Generaldirektion für Steuern (DGT) legt den genauen Zeitpunkt fest, an dem die Übertragung stattfindet, und wie dieser Meilenstein das Recht beeinflusst, nicht auf den Veräußerungsgewinn Steuern zu zahlen.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage untersucht, ob es möglich ist, die Befreiung bei der Reinvestition anzuwenden, wenn eine zeitliche Diskrepanz zwischen dem Zeitpunkt, an dem eine Person ihren Wohnsitz verlegt, und dem Zeitpunkt, an dem der Verkauf der Immobilie formalisiert wird, besteht. Die DGT hat festgestellt, dass die rechtliche Übertragung eines Vermögenswertes nicht mit der Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags (Arras) erfolgt, sondern mit der Erteilung der öffentlichen Urkunde oder der Übergabe der Sache gemäß dem Zivilgesetzbuch.

Nach diesem Kriterium muss die Wohnung zum Zeitpunkt der Übertragung der Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen sein oder, falls dies nicht der Fall ist, in den zwei Jahren unmittelbar vor der Übertragung. Wenn der Verkauf außerhalb dieser Zwei-Jahres-Frist ab dem Zeitpunkt vollzogen wird, an dem die Immobilie nicht mehr der Hauptwohnsitz war, geht das Recht auf die Befreiung verloren.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die plant, ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen, um den Erlös in einen neuen Wohnsitz zu reinvestieren, müssen Sie beachten, dass der Faktor Zeit entscheidend ist. Die Berechnung der zwei Jahre stoppt nicht, wenn Sie das Haus verlassen, sondern sie wird rückwärts vom Datum der Verkaufsurkunde gerechnet.

• Der Anzahlungsvertrag stoppt die Frist nicht: Die Unterzeichnung eines privaten Anzahlungsvertrags stellt für steuerliche Zwecke keine rechtliche Übertragung dar.
• Das Risiko der zeitlichen Verzögerung: Wenn Sie Ihren Wohnsitz aufgeben und mehr als zwei Jahre benötigen, um den Verkauf vor dem Notar zu formalisieren, wird die Verwaltung die Immobilie für die Anwendung der Befreiung nicht mehr als Ihren Hauptwohnsitz anerkennen.

Was ratsam ist

Bei einer solchen Transaktion ist es notwendig, die Zeiten der Räumung der Wohnung mit dem Datum der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde abzustimmen. Es ist von grundlegender Bedeutung sicherzustellen, dass das Intervall zwischen der Beendigung des Hauptwohnsitzes und der rechtlichen Übertragung die durch die IRPF-Vorschriften geforderten zwei Jahre nicht überschreitet. Da jede Situation der Mobilität oder des Wohnsitzwechsels unterschiedlich ist, wird empfohlen, die Planung des Verkaufs sorgfältig abzuwägen, um unerwartete steuerliche Risiken zu vermeiden.