Los contribuyentes perderán la exención por reinversión si venden su vivienda tras dos años de dejar de habitarla

La aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual requiere el cumplimiento estricto de plazos temporales vinculados a la condición de residencia del inmueble. Una reciente resolución de la Dirección General de Tributos (DGT) delimita el momento exacto en que se produce la transmisión y cómo este hito afecta al derecho a no tributar por la ganancia patrimonial.

Qué ha resuelto la DGT

La consulta analiza si es posible aplicar la exención por reinversión cuando existe un desfase temporal entre el momento en que una persona deja de residir en su vivienda y el momento en que se formaliza la venta del inmueble. La DGT ha determinado que la transmisión jurídica de un bien no se produce con la firma de un contrato de arras, sino con el otorgamiento de la escritura pública o la entrega de la cosa, conforme al Código Civil.

Bajo este criterio, para que un contribuyente pueda acogerse a la exención prevista en la Ley del IRPF, la vivienda debe haber sido su residencia habitual en el momento de la transmisión o, en su defecto, durante los dos años inmediatamente anteriores a la misma. Si la venta se formaliza fuera de ese margen de dos años desde que el inmueble dejó de ser la vivienda habitual, el derecho a la exención se pierde.

Qué significa para ti

Si eres una persona física que planea vender su vivienda habitual para reinvertir el importe en una nueva residencia, debes tener en cuenta que el factor tiempo es determinante. El cómputo de los dos años no se detiene cuando dejas de vivir en la casa, sino que se cuenta hacia atrás desde la fecha de la escritura de venta.

• El contrato de arras no detiene el plazo: La firma de un contrato privado de arras no constituye la transmisión jurídica para efectos fiscales.
• El riesgo del desfase: Si dejas de residir en tu vivienda y tardas más de dos años en formalizar la venta ante notario, la Administración considerará que el inmueble ya no es tu vivienda habitual para la aplicación de la exención.

Qué conviene hacer

Ante una operación de este tipo, es necesario coordinar los tiempos de desocupación de la vivienda con la fecha de la firma de la escritura pública de compraventa. Es fundamental verificar que el intervalo entre el cese de la residencia habitual y la transmisión jurídica no supere los dos años exigidos por la normativa del IRPF. Dado que cada situación de movilidad o cambio de residencia es distinta, se recomienda valorar la planificación de la venta para evitar contingencias fiscales inesperadas.