Steuerpflichtige können Anschaffungs- und Veräußerungswerte einer Immobilie nicht eigenmächtig reduzieren

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns oder des Veräußerungsverlusts aus der Übertragung einer Immobilie ist ein kritischer Aspekt bei der Erklärung der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF). Vor Kurzem hat die Generaldirektion für Steuern (DGT) die Behandlung der Anschaffungs- und Veräußerungswerte präzisiert, um Fehler bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu vermeiden.

Was die DGT entschieden hat

Die gestellte Anfrage bezog sich auf die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Veräußerungsbeträge einer Immobilie vor der Ermittlung des Ergebnisses der Transaktion vorab zu reduzieren. Das Kriterium der Verwaltung ist eindeutig: Es ist nicht zulässig, vorab Reduzierungen auf diese Werte vorzunehmen.

Stattdessen sieht die Rechtsvorschrift eine spezifische Behandlung der mit der Transaktion verbundenen Kosten vor:

• Anschaffungswert: Die dem Kauf inhärenten Kosten, die vom Erwerber getragen wurden, müssen zum Kaufpreis hinzugerechnet werden.
• Veräußerungswert: Die dem Verkauf inhärenten Kosten, die vom Veräußerer getragen wurden, müssen vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Die Entscheidung unterstreicht, dass diese Kosten strikt dem jeweiligen Eigentumsanteil jedes Eigentümers entsprechen müssen und durch entsprechende Belege ordnungsgemäß nachgewiesen werden müssen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind und diese verkaufen, können Sie nicht versuchen, die Ein- oder Ausgangswerte durch pauschale Reduzierungen künstlich zu verringern. Die Berechnung des Veräußerungsgewinns muss nach der gesetzlichen Formel erfolgen, indem die Anschaffungskosten integriert und die Veräußerungskosten abgezogen werden.

Für in Spanien ansässige Personen und solche mit Immobilienvermögen im nationalen Territorium bedeutet dies, dass die Dokumentation der Kosten von grundlegender Bedeutung ist. Jede Ausgabe, die Sie einschließen möchten, um den Anschaffungswert zu erhöhen oder den Veräußerungswert zu verringern, muss zwei Anforderungen erfüllen: Sie muss in direktem Zusammenhang mit der Transaktion stehen und durch Rechnungen oder rechtliche Belege untermauert sein, die nachweisen, dass die Kosten vom Inhaber entsprechend seinem Eigentumsanteil getragen wurden.

Was ratsam ist

Bei einer Immobilienübertragung ist es notwendig, eine detaillierte Analyse aller damit verbundenen Kosten durchzuführen. Es muss sichergestellt werden, dass jede Kaufgebühr (wie Steuern oder Notarkosten) und jede Veräußerungsgebühr (wie Vermittlungsprovisionen) korrekt dokumentiert und dem entsprechenden Eigentumsanteil zugewiesen ist. Angesichts der Komplexität dieser Berechnungen und ihrer direkten Auswirkungen auf die Steuerlast wird empfohlen, jeden Fall individuell zu prüfen, um die Einhaltung des IRPF-Gesetzes und des allgemeinen Steuergesetzes sicherzustellen.