Grundstückseigentümer können Wertverluste erst bei Verkauf des Vermögenswertes steuerlich geltend machen

Die Bewertung von Immobilienvermögenswerten stellt häufig steuerliche Herausforderungen dar, insbesondere wenn der Markt Schwankungen aufweist, die den Marktwert eines Vermögenswertes im Vergleich zu seinen Anschaffungskosten senken. Eine wiederkehrende Frage ist, ob dieser latente Wertverlust genutzt werden kann, um die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer (IRPF) zu reduzieren.

Was die DGT entschieden hat

Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat festgestellt, dass für eine steuerliche Berücksichtigung des Wertverlusts eines Grundstücks eine tatsächliche Übertragung des Grundstücks zwingend erforderlich ist. Nach dem festgelegten Kriterium ist es nicht möglich, einen Vermögensverlust in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen, solange der Verkauf oder die Übertragung des Vermögenswertes nicht erfolgt ist.

In Fällen, in denen die Voraussetzungen für eine als wirtschaftliche Tätigkeit eingestufte Tätigkeit nicht vorliegen, hat die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Marktwert keine unmittelbaren steuerlichen Auswirkungen. Der Verlust spiegelt sich erst in dem Moment wider, in dem der Verkauf formalisiert wird, was sich in dem geringeren Wert äußert, der bei der Übertragung erzielt wird.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die Grundstücke besitzt und eine Verringerung ihres Marktwertes festgestellt hat, erlaubt Ihnen diese Situation nicht, Ihre Steuerlast vorzeitig zu senken. Die Vorschriften der Einkommensteuer (Ley 35/2006) und das allgemeine Steuergesetz (Ley General Tributaria) erfordern das Eintritt des Steuerereignisses, um die Auswirkungen auf das Vermögen anzuerkennen.

Dies bedeutet:

• Preisschwankungen führen nicht automatisch zu einem Abzug oder einem verrechenbaren Verlust.
• Die steuerliche Auswirkung wird bis zum Zeitpunkt der tatsächlichen Übertragung des Grundstücks aufgeschoben.
• Es ist nicht möglich, einen Vermögensverlust allein auf der Grundlage von technischen oder marktbezogenen Bewertungen zu erklären, wenn der Eigentümer das Eigentum behält.

Was ratsam ist

Bei Immobilienvermögenswerten, deren Marktwert unter den Anschaffungskosten liegt, ist es notwendig, den optimalen Zeitpunkt für die Übertragung gemäß den finanziellen Zielen des jeweiligen Steuerpflichtigen zu bewerten. Da der Verlust erst mit dem Verkauf realisiert wird, muss die Entscheidung zur Übertragung sowohl die Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlage als auch die erforderliche Liquiditätssituation berücksichtigen. Es wird empfohlen, jede Einzelsituation zu bewerten, um die tatsächlichen steuerlichen Auswirkungen zum Zeitpunkt der Transaktion zu ermitteln.