Erhaltener Anzahlung (Arras) unterliegt nicht der Kapitalertragssteuer, sondern gilt als Preisvorschuss

Die steuerliche Behandlung von Anzahlungen (Arras) in Immobilienkaufverträgen hat Zweifel über deren korrekte Zurechnung in der Einkommensteuer (IRPF) aufgeworfen. Die Dirección General de Tributos (DGT) hat die Natur dieser Beträge und den Zeitpunkt präzisiert, zu dem der Verlust aus deren Rückzahlung aufgrund einer Vertragsverletzung zu versteuern ist.

Was die DGT entschieden hat

Die Verwaltung stellt fest, dass der Erhalt von Anzahlungen nicht als Veräußerungsgewinn betrachtet werden darf. Stattdessen stellen diese Beträge einen Preisvorschuss dar, der den Veräußerungswert nur dann beeinflusst, wenn der Verkauf letztendlich vollzogen wird.

Für den Fall, dass der Vertrag nicht zustande kommt und eine Vertragsverletzung vorliegt, generiert der Betrag, der die ursprünglich erhaltenen Anzahlungen übersteigt, einen Kapitalverlust. Nach dem Kriterium der DGT muss dieser Verlust in die allgemeine Bemessungsgrundlage einfließen, und die zeitliche Zurechnung muss in dem Geschäftsjahr erfolgen, in dem das Eigentum am Geld verloren geht, und nicht in dem Moment, in dem der Anzahlungsvertrag unterzeichnet wurde.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die Anzahlungen erhalten hat und diese später aufgrund einer Vertragsverletzung zurückzahlen musste, ist die steuerliche Behandlung wie folgt:

• Natur der Einnahme: Das erhaltene Geld ist kein unmittelbarer Veräußerungsgewinn, sondern Teil des Preises des zukünftigen Verkaufs.
• Zeitpunkt des Verlusts: Der aus der Rückzahlung der Anzahlungen resultierende Kapitalverlust wird in dem Geschäftsjahr verrechnet, in dem der Verlust des Eigentums am Geld eintritt.
• Korrektur von Erklärungen: Wenn in einem vorangegangenen Geschäftsjahr fälschlicherweise ein Veräußerungsgewinn versteuert wurde, ist es möglich, eine Korrektur der Steuererklärung zu beantragen, um den Fehler zu beheben.

Was ratsam ist

Bei einer Vertragsverletzung, die zur Rückzahlung von als Anzahlung erhaltenen Beträgen verpflichtet, muss genau bestimmt werden, in welchem Geschäftsjahr der Verlust des Eigentums am Geld eintritt. Da die Behandlung dieser Beträge davon abhängt, ob der Verkauf vollzogen wird oder nicht, erfordert jede Situation eine technische Analyse, um sicherzustellen, dass die Einbeziehung in die allgemeine Bemessungsgrundlage im richtigen Geschäftsjahr erfolgt und Fehler in der Einkommensteuererklärung vermieden werden.