Enteignungen von landwirtschaftlichen Flächen vor der Erschließung sind von der MwSt. befreit

Die Art einer Grundstücksübertragung hängt vom physischen Zustand des Bodens zum Zeitpunkt der Transaktion ab. Kürzlich hat die Generaldirektion für Steuern (DGT) die steuerliche Behandlung von Enteignungen landwirtschaftlicher Flächen klargestellt, die stattfinden, bevor die materiellen Maßnahmen zur physischen Umgestaltung des Bodens eingeleitet werden.

Was die DGT entschieden hat

Die Steuerverwaltung hat entschieden, dass die Übertragung solcher Flächen der Mehrwertsteuer (MwSt.) unterliegt, aber von ihr befreit ist, sofern die Enteignung vor Beginn der Erschließungsarbeiten erfolgt. Diese Behandlung ergibt sich aus der landwirtschaftlichen Beschaffenheit des Bodens zu diesem spezifischen Zeitpunkt.

Ein wesentlicher Aspekt der Entscheidung ist, dass die spätere Verwendung der Grundstücke durch den Erwerber diese anfängliche Behandlung nicht verändert. Wenn ein Käufer beispielsweise das enteignete Grundstück mit der Absicht erwirbt, Wohnungen zur Vermietung zu bauen, bleibt der Erwerbsvorgang des Grundstücks aufgrund seines Status als landwirtschaftliche Fläche eine von der MwSt. befreite Übertragung.

Was das für Sie bedeutet

Dieses Kriterium hat direkte Auswirkungen auf das Management der Steuerlast und die Fähigkeit zur Steuererstattung für Bauträger:

• Für die Eigentümer: Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen, die vor Beginn der Erschließungsarbeiten enteignet werden, zahlen keine Mehrwertsteuer (MwSt.); stattdessen unterliegt der Vorgang der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
• Für die Bauträger: Wenn ein Bauträger das Grundstück unter diesem Befreiungsregime erwirbt und die später errichteten Wohnungen zur Vermietung nutzt, sieht er sich einer Einschränkung bei der Steuererstattung gegenüber. Da die Vermietung eine von der Steuer befreite Tätigkeit ist, hat der Bauträger kein Recht auf Abzug der gezahlten MwSt. in den Phasen der Erschließung und des Bauprojekts.

Was ratsam ist

Es ist von entscheidender Bedeutung, den Zeitplan der physischen Bodenumgestaltung im Verhältnis zum Zeitpunkt der Enteignung zu analysieren. Die Unterscheidung zwischen einem landwirtschaftlichen und einem städtischen Grundstück für MwSt.-Zwecke hängt strikt vom Vorhandensein materieller Erschließungsmaßnahmen ab. Es wird empfohlen, die Struktur der Bautätigkeit und das endgültige Betriebsmodell (Verkauf oder Vermietung) zu bewerten, um die Auswirkungen auf die Abzugsfähigkeit der während des Projekts gezahlten MwSt. zu verstehen.