Les expropriations de terrains ruraux avant l'urbanisation seront exonérées de TVA

La nature d'une transmission de terrain dépend de l'état physique dans lequel se trouve le sol au moment de l'opération. Récemment, la Dirección General de Tributos (DGT) a clarifié le traitement fiscal applicable aux expropriations de terrains ruraux qui interviennent avant le début des interventions matérielles de transformation physique du terrain.

Ce qu'a résolu la DGT

L'administration fiscale a statué que, si l'expropriation se produit avant le début des travaux d'urbanisation, la transmission desdits terrains est assujettie mais exonérée de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Ce traitement est dû à la nature rurale du sol à ce moment précis.

Un aspect clé de la résolution est que la destination ultérieure que l'acquéreur donne aux terrains ne modifie pas ce traitement initial. Par exemple, si l'acheteur acquiert le terrain exproprié avec l'intention de promouvoir des logements destinés à la location, l'opération d'acquisition du terrain reste une transmission exonérée de TVA en raison de sa condition de terrain rural.

Ce que cela signifie pour vous

Ce critère a des implications directes sur la gestion de la charge fiscale et la capacité de récupération des impôts pour les promoteurs :

• Pour les propriétaires : Les propriétaires de terrains ruraux faisant l'objet d'une expropriation avant le début des travaux d'urbanisation ne seront pas imposés par la TVA, mais l'opération sera régie par l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP).
• Pour les promoteurs : Si le promoteur acquiert le terrain sous ce régime d'exonération et destine ultérieurement les logements construits à la location, il sera confronté à une limitation de la récupération des impôts. La location étant une activité exonérée, le promoteur n'aura pas le droit de déduire la TVA supportée lors des phases d'urbanisation et de promotion.

Ce qu'il convient de faire

Il est fondamental d'analyser le calendrier des interventions de transformation physique du sol par rapport au moment de l'expropriation. La distinction entre un terrain rural et un terrain urbain pour les effets de la TVA dépend strictement de l'existence d'interventions matérielles d'urbanisation. Il est recommandé d'évaluer la structure de l'activité de promotion et le modèle d'exploitation final (vente ou location) pour comprendre l'impact sur la déductibilité de la TVA supportée pendant le projet.