Eigentümer von Miteigentumsanteilen können keine Alleineigentümerschaft geltend machen

Die Bestimmung darüber, wer über einen Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig ist, hängt nicht allein vom Willen der Parteien in privaten Vereinbarungen ab, sondern von der rechtlichen Eigentümerschaft, die in den Eigentumsdokumenten formal festgehalten ist.

Was die DGT entschieden hat

Die Dirección General de Tributos (DGT) hat festgelegt, dass die Besteuerung des Einkommens von der Eigentümerschaft an der Immobilie gemäß den Regeln der rechtlichen Eigentumsverhältnisse abhängig ist. Im analysierten Fall bestand ein Widerspruch zwischen einem privaten Vertrag und der Kaufurkunde aus dem Jahr 2025, aus der hervorging, dass beide Ehegatten zu gleichen Teilen als Miteigentümer (proindiviso) eingetragen waren.

Das Beratungsorgan hat klargestellt, dass es nicht zuständig ist, Widersprüche zwischen der vertraglichen Stellung, die der Verpflichtete angibt, und anderen Vereinbarungen, die diese verneinen könnten, zu bewerten oder zu bestätigen. Wenn die öffentliche Urkunde daher ein Miteigentum festlegt, ist diese Bedingung maßgeblich für die Rechtslage des Vermögenswertes.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, ist die Art und Weise, wie die Kaufurkunde verfasst wird, entscheidend für Ihre Erklärung der Einkommensteuer (IRPF). Die Existenz eines privaten Vertrages, der beabsichtigt, die Alleineigentümerschaft einer einzelnen Person zuzuweisen, hat gegenüber der Verwaltung keine Wirkung, wenn die öffentliche Urkunde angibt, dass die Immobilie mehreren Miteigentümern (proindiviso) gehört.

Dies bedeutet, dass der aus dem Verkauf resultierende Veräußerungsgewinn gemäß der in der notariellen Urkunde festgehaltenen rechtlichen Eigentümerschaft aufgeteilt und versteuert werden muss, unabhängig davon, was die Parteien privat vereinbart haben.

Was ratsam ist

Beim Verkauf einer Immobilie ist es notwendig zu überprüfen, ob die rechtliche Realität des Eigentums mit der Absicht der Parteien hinsichtlich der Besteuerung des Einkommens übereinstimmt. Die Kohärenz zwischen privaten Vereinbarungen und der öffentlichen Urkunde ist von grundlegender Bedeutung, um Unstimmigkeiten mit der Steuerbehörde bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns zu vermeiden.

Jede Situation von Miteigentum oder Miteigentumsanteilen (proindiviso) muss mit technischer Genauigkeit analysiert werden, um sicherzustellen, dass die in der IRPF erklärte Eigentümerschaft derjenigen entspricht, die tatsächlich in den Registern und öffentlichen Urkunden eingetragen ist.