Die Steuerbefreiung bei Reinvestition setzt eine private Nutzung der neuen Wohnung voraus

Die Anwendung der Steuerbefreiung bei Reinvestition in der Einkommensteuer (IRPF) erfordert die strikte Einhaltung von Bedingungen sowohl für die verkaufte als auch für die erworbene Wohnung. Eine aktuelle verbindliche Auskunft der Generaldirektion für Steuern (DGT) hat den Umfang dieser Anforderungen in Szenarien mit kürzlicher Residenz und gemeinsamer Nutzung der neuen Immobilie präzisiert.

Was die DGT entschieden hat

Die Verwaltung hat festgelegt, dass für die Inanspruchnahme der in Artikel 38 des IRPF-Gesetzes vorgesehenen Befreiung beide Wohnungen — die veräußerte und die erworbene — als Hauptwohnsitz gelten müssen. Was die verkaufte Wohnung betrifft, so gilt diese nach drei Jahren ununterbrochenen Wohnsitz als Hauptwohnsitz. Die DGT lässt jedoch zu, dass sie als Hauptwohnsitz anerkannt werden kann, wenn gegenüber der Verwaltung nachgewiesen wird, dass Umstände vorliegen, die einen Wohnsitzwechsel zwingend erforderlich machen, selbst wenn diese Frist noch nicht erfüllt wurde.

In Bezug auf die neue Wohnung wird das Kriterium restriktiver, wenn eine Vermietung von Zimmern stattfindet. In diesem Fall kann nur der proportionale Anteil des Anschaffungswerts als reinvestierter Betrag betrachtet werden, der dem privat genutzten Teil entspricht, einschließlich der Gemeinschaftsbereiche der Wohnung.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie planen, Ihren Wohnsitz zu verkaufen, um eine andere zu kaufen und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn zu vermeiden, müssen Sie zwei kritische Faktoren berücksichtigen:

• Die Dauer Ihres Wohnsitzes: Wenn Sie seit weniger als drei Jahren in Ihrer aktuellen Wohnung leben, müssen Sie Nachweise erbringen, die die Notwendigkeit des Wohnsitzwechsels rechtfertigen, damit das Finanzamt diese als Hauptwohnsitz anerkennt.
• Die Nutzung der neuen Immobilie: Wenn Sie beabsichtigen, eine Wohnung zu erwerben und darin Zimmer zu vermieten, können Sie die Befreiung nicht auf den gesamten Kaufpreis anwenden. Der Steuervorteil reduziert sich proportional zu der für die Vermietung vorgesehenen Fläche.

Was ratsam ist

Bevor Sie die Transaktion durchführen, ist es notwendig, eine Proportionalitätsberechnung durchzuführen, falls die neue Wohnung eine Mischnutzung aufweist. Ebenso ist es von entscheidender Bedeutung, die Dokumentation zusammenzustellen, die die Notwendigkeit des Wohnsitzwechsels belegt, falls der Zeitraum von drei Jahren Aufenthalt in der veräußerten Wohnung noch nicht erfüllt ist.