La exención por reinversión exige que la nueva vivienda se use de forma privada

La aplicación de la exención por reinversión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) requiere el cumplimiento estricto de condiciones relativas tanto a la vivienda que se vende como a la que se adquiere. Una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) ha precisado el alcance de estos requisitos en escenarios de residencia reciente y uso compartido de la nueva propiedad.

Qué ha resuelto la DGT

La Administración ha determinado que, para beneficiarse de la exención prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF, ambas viviendas —la transmitida y la adquirida— deben tener la consideración de vivienda habitual. En cuanto a la vivienda que se vende, esta se considera habitual tras tres años de residencia continuada. No obstante, la DGT admite que se pueda considerar habitual si se demuestra ante la Administración que existen circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio, incluso si no se ha cumplido dicho plazo.

Respecto a la nueva vivienda, el criterio se vuelve más restrictivo si existe una actividad de alquiler de habitaciones. En este caso, solo se podrá considerar como importe reinvertido la parte proporcional del valor de adquisición que corresponda a la parte utilizada de forma privada, incluyendo las zonas comunes de la vivienda.

Qué significa para ti

Si planeas vender tu residencia para comprar otra y evitar el pago del impuesto sobre la ganancia patrimonial, debes tener en cuenta dos factores críticos:

• La temporalidad de tu residencia: Si llevas menos de tres años en tu vivienda actual, deberás aportar pruebas que justifiquen la necesidad del cambio de domicilio para que Hacienda la reconozca como habitual.
• El uso de la nueva propiedad: Si tu intención es adquirir una vivienda y alquilar habitaciones en ella, no podrás aplicar la exención sobre la totalidad del precio de compra. El beneficio fiscal se reducirá proporcionalmente al área destinada al alquiler.

Qué conviene hacer

Antes de realizar la operación, es necesario realizar un cálculo de la proporcionalidad en caso de que la nueva vivienda tenga un uso mixto. Asimismo, es fundamental reunir la documentación que acredite la necesidad del cambio de residencia si no se ha cumplido el periodo de tres años de estancia en la vivienda transmitida.