Der Kauf einer neuen Immobilie außerhalb der Zwei-Jahres-Frist verhindert die Steuerbefreiung durch Reinvestition

Die Anwendung der Steuerbefreiung bei der Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) durch die Reinvestition des aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes erzielten Betrags unterliegt der strikten Einhaltung der durch die geltende Rechtsvorschrift festgelegten Fristen und Bedingungen. Eine aktuelle Entscheidung der Generaldirektion für Steuern (DGT) legt präzise fest, wann ein Betrag als effektiv reinvestiert gilt.

Was die DGT entschieden hat

Die DGT hat präzisiert, dass für die Inanspruchnahme der in Artikel 38 des IRPF-Gesetzes vorgesehenen Befreiung der Erwerb der neuen Immobilie innerhalb der Zwei-Jahres-Frist erfolgen muss, sei es vor oder nach dem Datum des Verkaufs des Hauptwohnsitzes. Jeder Betrag, der außerhalb dieses Zeitraums für den Kauf eines neuen Wohnsitzes verwendet wird, kann nicht als reinvestiert angerechnet werden.

Darüber hinaus befasst sich die Anfrage mit der Möglichkeit, Kosten für Sanierungsarbeiten in die Befreiung einzubeziehen. Damit diese Beträge als reinvestiert gelten, müssen zwei kumulative Anforderungen erfüllt sein:

• Das Hauptziel der Arbeiten muss die Rekonstruktion struktureller Elemente sein, wie etwa Tragwerke, Fassaden oder Dächer.
• Die Kosten dieser Arbeiten müssen 25 % des Gebäudewerts überschreiten.

In beiden Fällen müssen sowohl der Erwerb der Immobilie als auch die Bezahlung der Bauarbeiten innerhalb der Zwei-Jahres-Frist ab dem Datum der Veräußerung des Hauptwohnsitzes erfolgen.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine natürliche Person sind, die plant, ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen, um eine andere Immobilie zu erwerben, ist der zeitliche Faktor entscheidend. Es reicht nicht aus, die Absicht zu haben, das Geld zu reinvestieren; die Transaktion muss innerhalb des Zeitfensters von zwei Jahren durchgeführt werden, um zu verhindern, dass der Veräußerungsgewinn der IRPF-Besteuerung unterliegt.

In Bezug auf Renovierungen ermöglicht nicht jede Verbesserung der Immobilie eine Reduzierung der Steuerlast. Nur jene umfangreichen baulichen Eingriffe, die die Schwelle von 25 % des Immobilienwerts überschreiten, können in die Berechnung der Reinvestition einbezogen werden, sofern die gesetzlichen Fristen eingehalten werden.

Was ratsam ist

Es ist notwendig, die Daten der Kaufverträge und der für Bauarbeiten geleisteten Zahlungen genau zu überwachen. Da die Erfüllung dieser Anforderungen strengen Regeln unterliegt, wird empfohlen, jede Einzelsituation zu prüfen, um sicherzustellen, dass die Kapitalbewegungen den Bestimmungen des IRPF-Gesetzes und dessen Verordnung entsprechen.