Besteuerung von Kaufoptionen durch dokumentierte Rechtsakte

Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat ein relevantes Kriterium zur Besteuerung von Kaufoptionen im Rahmen der Steuer auf Vermögensübertragungen und dokumentierte Rechtsakte (ITPAJD) veröffentlicht. Die Frage konzentriert sich darauf, ob diese Art von Verträgen nach der Modalität der dokumentierten Rechtsakte besteuert werden muss.

Was die DGT entschieden hat

Damit eine Kaufoption der Modalität der dokumentierten Rechtsakte unterliegt, weist die DGT darauf hin, dass mehrere gesetzliche Anforderungen gleichzeitig erfüllt sein müssen. Das Dokument muss eine öffentliche Urkunde (Escritura Pública) sein, einen wertbestimmenden Inhalt haben und nicht anderen Steuerarten unterliegen, wie etwa der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Der entscheidende Punkt ist jedoch die Eintragungsfähigkeit. Die Vorschriften verlangen, dass der Akt im entsprechenden Register eintragungsfähig ist. Im Falle von Kaufoptionen auf noch nicht errichtete Wohnimmobilien gibt die DGT an, dass es unwahrscheinlich ist, dass diese Anforderung der Eintragungsfähigkeit erfüllt wird, da es sich um eine Immobilie handelt, die noch nicht existiert und nicht eingetragen ist. Wenn die Bedingung der Eintragungsfähigkeit nicht erfüllt ist, unterliegt die Kaufoption nicht der Modalität der dokumentierten Rechtsakte, selbst wenn die übrigen Bedingungen des Artikels 31.2 des TRLITPAJD erfüllt sind.

Was das für Sie bedeutet

Dieses Kriterium hat direkte Auswirkungen auf natürliche Personen, die Kaufoptionen auf Wohnimmobilien im Bau unterzeichnen, insbesondere wenn diese Vorgänge Teil von Prozessen zur Reinvestition von Veräußerungsgewinnen aus der selbstgenutzten Wohnung sind. Die Unterscheidung, ob das Dokument durch dokumentierte Rechtsakte besteuert wird oder nicht, hängt von der technischen Beschaffenheit der Immobilie und ihrer Fähigkeit zur Registereintragung ab.

Was ratsam ist

Bei der Unterzeichnung dieser Art von Verträgen ist es notwendig, die Beschaffenheit des Gegenstands der Kaufoption zu prüfen. Da die Besteuerung je nach Eintragungsfähigkeit des Vermögenswertes variiert, muss jede Situation mit technischer Genauigkeit analysiert werden, um die korrekte Steuerlast zu ermitteln und Fehler bei der Abrechnung der ITPAJD zu vermeiden. Es wird empfohlen, die rechtliche Situation der Gegenstandsimmobilie der Option zu bewerten, bevor mit der Formalisierung fortgefahren wird.