Tributación de la opción de compra por Actos Jurídicos Documentados

La Dirección General de Tributos (DGT) ha emitido un criterio relevante sobre la tributación de las opciones de compra en el marco del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). La cuestión se centra en determinar si este tipo de contratos debe tributar bajo la modalidad de actos jurídicos documentados.

Qué ha resuelto la DGT

Para que una opción de compra esté sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados, la DGT señala que deben concurrir de forma simultánea varios requisitos legales. El documento debe ser una escritura pública, poseer contenido valuable y no estar sujeto a otras modalidades del impuesto, como Sucesiones y Donaciones.

Sin embargo, el punto determinante es la inscribibilidad. La normativa exige que el acto sea inscribible en el Registro correspondiente. En el caso de opciones de compra sobre viviendas no construidas, la DGT indica que es poco probable que se cumpla este requisito de inscribibilidad al tratarse de un inmueble que aún no existe ni está inscrito. Si no se cumple la condición de inscribibilidad, la opción de compra no tributará por la modalidad de actos jurídicos documentados, aun cumpliendo el resto de condiciones del artículo 31.2 del TRLITPAJD.

Qué significa para ti

Este criterio tiene una incidencia directa en las personas físicas que suscriben opciones de compra sobre viviendas en construcción, especialmente cuando estas operaciones forman parte de procesos para la reinversión de ganancias patrimoniales de la vivienda habitual. La distinción entre si el documento tributa o no por actos jurídicos documentados depende de la naturaleza técnica del inmueble y su capacidad de inscripción registral.

Qué conviene hacer

Ante la firma de este tipo de contratos, es necesario verificar la naturaleza del objeto de la opción de compra. Dado que la tributación varía según la capacidad de inscribibilidad del bien, cada situación debe ser analizada con rigor técnico para determinar la carga impositiva correcta y evitar errores en la liquidación del ITPAJD. Se recomienda valorar la situación jurídica del inmueble objeto de la opción antes de proceder con la formalización.