Nicht-Resident mit Einkünften in Spanien: erfüllen Sie Ihre Steuerpflicht fehlerfrei

Modell 210 für Nicht-Residenten: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne und fiktive Mieteinnahmen aus Immobilien. Fristen, Steuersätze (19-24 %) und Abzüge. Leitfaden 2026.

Das Problem

Wenn Sie in einem anderen Land wohnen, aber Immobilien, Investitionen oder andere Einkünfte in Spanien haben, unterliegen Sie der spanischen Quellensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) und müssen wahrscheinlich das Modell 210 einreichen. Viele nicht ansässige Eigentümer kennen diese Verpflichtung jedoch nicht, verwechseln sie mit der IRPF für Residenten oder wissen nicht, dass selbst wenn die Immobilie leer steht und keine tatsächlichen Mieteinnahmen erzielt, das Finanzamt eine jährliche Erklärung von fiktiven Mieteinnahmen verlangt. Die Folgen der Nichterfüllung reichen von Bußgeldern und Aufschlägen bis hin zu Registersperren, die künftige Verkäufe oder Erbschaften erschweren.

Unsere Lösung

BMC verfügt über eine auf nicht ansässige Steuerpflichtige spezialisierte Abteilung mit Erfahrung in den Besonderheiten des IRNR für Klienten aus mehr als 30 Ländern, darunter viele Deutsche. Wir verwalten die Einreichung des Modells 210 in allen seinen Ausprägungen: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne aus Immobilienverkäufen, fiktive Einnahmen aus leerstehenden Immobilien, Dividenden und andere Kapitalerträge. Wir besorgen eine spanische NIE (Ausländeridentifikationsnummer), berechnen den korrekten Betrag, wenden die Vorteile des anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommens an und reichen die Erklärung fristgerecht ein.

Vorgehen

Wie wir vorgehen

1

Analyse der Einkünfte und Verpflichtungen des Steuerjahres

Wir überprüfen alle Einkünfte aus spanischen Quellen des Steuerjahres: erzielte Mieteinnahmen, Zeiträume der Eigennutzung der Immobilie, Veräußerungsgewinne aus spanischen Vermögenswerten und sonstige Erträge. Wir stellen fest, welche Form des Modells 210 anzuwenden ist und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen anwendbar ist.

2

Berechnung der Steuer und anwendbaren Abzüge

Für Mieteinnahmen berechnen wir, ob Sie Kosten abziehen können (nur möglich für EU/EWR-Residenten) oder ob Sie auf den Bruttobetrag versteuern (Nicht-EU-Residenten mit 24 %). Für fiktive Einnahmen aus leerstehenden Immobilien wenden wir 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts je nach Jahr der letzten Katasterrevision an.

3

Vorbereitung und Einreichung des Modells 210

Wir erstellen die Erklärung mit den korrekten Daten der Immobilie (Katasterreferenz), den Einnahmenbeträgen und ggf. der Vergütung des Steuervertreters. Wir reichen sie elektronisch innerhalb der für jeden Einnahmetyp geltenden Fristen ein.

4

Verwaltung von Einbehalten und Vorauszahlungen

Wenn der Mieter einen Einbehalt vorgenommen hat (weil er Unternehmen oder Fachkraft ist), koordinieren wir, damit dieser korrekt in der Erklärung ausgewiesen wird und eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Wenn ein Erstattungsguthaben besteht, verwalten wir den Erstattungsantrag bei der AEAT.

19%
IRNR-Satz für EU/EWR-Residenten
24%
IRNR-Satz für Residenten außerhalb der EU
4
Vierteljährliche Fristen für Mieteinnahmen

Ich habe eine Wohnung in Alicante, die ich saisonal vermiete, und hatte meine Einkünfte als Nicht-Residente seit fünf Jahren nicht erklärt. BMC hat meine fünf Jahre mit minimalen Kosten regularisiert und verwaltet jetzt das Modell 210 vierteljährlich. Keine Sorgen mehr.

Lena Müller Nicht ansässige Eigentümerin, Privatkundin, Deutschland

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Der IRNR: die Steuer, die viele ausländische Eigentümer nicht kennen

Die Quellensteuer für Nicht-Residenten (IRNR) besteuert Einkünfte, die in Spanien von Personen oder juristischen Personen ohne gewöhnlichen Wohnsitz in Spanien erzielt werden. Sie wird häufig von ausländischen Eigentümern ignoriert, die eine Immobilie an der spanischen Küste kaufen und glauben, ihre einzige Steuerverpflichtung in Spanien sei die Grundsteuer (IBI). Die Realität ist komplexer.

Das Modell 210 ist die spezifische Erklärung des IRNR. Es wird für jeden Einnahmetyp eingereicht und hat je nach Art der Einnahme unterschiedliche Fristen. Für einen nicht ansässigen Eigentümer können in einem Steuerjahr bis zu vier verschiedene Verpflichtungen entstehen: Mieteinnahmen nach Quartalen, fiktive Einnahmen für den nicht vermieteten Zeitraum, Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf und ggf. Dividenden oder Zinsen aus spanischen Investments.

IRNR-Steuersätze 2026

Der anwendbare Satz hängt vom Wohnsitzland des Steuerpflichtigen und der Art der Einnahme ab:

  • Residenten in der EU und dem EWR: 19 % auf Kapital- und Veräußerungsgewinne.
  • Residenten in Ländern mit einem Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien: Das Abkommen kann reduzierte Sätze oder Befreiungen vorsehen, insbesondere für Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren (in der Regel 5–15 %).
  • Residenten in der übrigen Welt: 24 % auf die meisten Einkünfte, obwohl Veräußerungsgewinne mit 19 % besteuert werden.

Deutsche Staatsbürger als EU-Residenten profitieren vom günstigeren 19-%-Satz und vom Abzugsrecht für Immobilienkosten.

Immobilienverkauf und der 3-%-Einbehalt

Eine der überraschendsten Aspekte des IRNR für Immobilienverkäufer ist der obligatorische Einbehalt von 3 % des Verkaufspreises. Der Käufer (ob Privatperson oder Unternehmen, ob resident oder nicht) ist gesetzlich verpflichtet, diese 3 % einzubehalten und an die AEAT als Vorauszahlung auf die IRNR des nicht ansässigen Verkäufers über das Modell 211 abzuführen.

Nach Berechnung der endgültigen Steuer auf den Veräußerungsgewinn kann, wenn der Einbehalt die Steuerschuld übersteigt, die Erstattung des Überschusses über das Modell 210 beantragt werden. Dieser Vorgang kann 6 bis 18 Monate dauern, weshalb es wichtig ist, ihn von Anfang an korrekt einzuleiten.

Das deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen und der IRNR

Das DBA zwischen Deutschland und Spanien (2013 in Kraft getreten) regelt, wie Einkünfte aus spanischen Immobilien in beiden Ländern steuerlich behandelt werden:

  • Mieteinnahmen: Spanien hat als Belegenheitsstaat das primäre Besteuerungsrecht. In Deutschland werden die spanischen Mieteinnahmen in der Regel freigestellt (Freistellungsmethode), können aber für den Progressionsvorbehalt herangezogen werden.
  • Veräußerungsgewinne aus Immobilien: Besteuerungsrecht liegt primär bei Spanien. In Deutschland sind diese Gewinne unter dem DBA freigestellt (soweit Spanien sein Besteuerungsrecht ausübt).
  • Der 3-%-Einbehalt bei Immobilienverkäufen ist ein spanisches Verfahren, das unabhängig vom DBA gilt.

BMC koordiniert die korrekte Anwendung des DBA DE-ES und stimmt sich mit deutschen Steuerberatern ab, um eine konsistente Behandlung in beiden Ländern sicherzustellen.

Was als Nächstes kommt

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Mieteinnahmen werden vierteljährlich versteuert: Einnahmen des ersten Quartals werden im April erklärt, des zweiten im Juli, des dritten im Oktober und des vierten im Januar des Folgejahres. Jede vierteljährliche Erklärung hat eine Einreichungsfrist von 20 Kalendertagen nach Ende des Quartals. Wenn die Vermietung saisonal ist oder in einem Quartal keine Einnahmen vorliegen, kann trotzdem eine Pflicht zur Erklärung der jährlichen fiktiven Mieteinnahmen bestehen.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, die weder vermietet noch Ihr Hauptwohnsitz ist (den Sie als Nicht-Residente ohnehin nicht in Spanien haben), rechnet das Finanzamt Ihnen eine fiktive Einnahme für die Nutzung oder Verfügbarkeit an. Diese fiktiven Mieteinnahmen betragen 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie (2 %, wenn das Kataster seit 1994 nicht überprüft wurde). Das zugehörige Modell 210 wird zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des auf den Erklärungszeitraum folgenden Jahres eingereicht.
Das hängt von Ihrem Wohnsitzland ab. In einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässige Personen können direkt mit der Erzielung der Mieteinnahmen zusammenhängende Kosten abziehen (Hausverwaltungsgebühren, Versicherung, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Grundsteuer IBI, Abschreibung). Nicht-EU/EWR-Residenten versteuern auf den Bruttobetrag der Einnahmen ohne die Möglichkeit, Kosten abzuziehen, es sei denn, ein Doppelbesteuerungsabkommen sieht etwas anderes vor. Deutsche Staatsbürger als EU-Residenten haben das Abzugsrecht für die genannten Kosten.
Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nicht-Residenten wird mit 19 % für EU/EWR-Residenten und 24 % für alle anderen besteuert. Zudem ist der Käufer (ob Unternehmen oder Privatperson) verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an das Finanzamt als Vorauszahlung auf die IRNR des Verkäufers abzuführen. Wenn die endgültige Steuer niedriger als dieser Einbehalt ist, kann die Erstattung des Überschusses beantragt werden.
Die Agencia Tributaria kann ein Prüfungsverfahren einleiten und die Steuer zuzüglich der anfallenden Verzugszinsen festsetzen. Außerdem können Sanktionen verhängt werden, die je nach Einordnung der Verletzung zwischen 50 % und 150 % der nicht entrichteten Steuer betragen. Freiwillig verspätet eingereichte Erklärungen erhalten geringere Zuschläge (5 % bis 20 %) statt Sanktionen, sodass eine proaktive Regularisierung immer günstiger ist als auf eine Anforderung zu warten.
Ja. Als EU-Resident hat ein in Deutschland lebender Eigentümer das Recht, die mit den Mieteinnahmen direkt zusammenhängenden Kosten abzuziehen: Grundsteuer (IBI), Hausverwaltungsgebühren, Versicherungen, Hypothekenzinsen und Abschreibung (3 % des Katasterwerts der Konstruktion). Dieses Abzugsrecht ergibt sich aus dem EU-Recht und wurde durch mehrere EuGH-Urteile bestätigt. Die Situation der in Deutschland gezahlten Steuern auf spanische Mieteinnahmen richtet sich nach dem DE-ES-Doppelbesteuerungsabkommen: Grundsätzlich hat Spanien als Belegenheitsstaat das primäre Besteuerungsrecht; Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung durch Freistellung oder Anrechnung.

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