Impuesto de Sucesiones en Marbella: el 99% de bonificación andaluz que también protege a los no residentes

Impuesto de Sucesiones en Marbella: la Costa del Sol y el régimen más favorable para herederos internacionales

Marbella y la Costa del Sol forman una de las zonas con mayor concentración de propiedad inmobiliaria en manos de no residentes de toda España. Propietarios procedentes del Reino Unido, Alemania, los países escandinavos, los Países Bajos, Bélgica, Rusia, los Emiratos Árabes y América tienen villas, apartamentos y propiedades en municipios como Marbella, Estepona, Benahavís, Mijas, Manilva o Nerja. Cuando uno de estos propietarios fallece, sus herederos —con frecuencia también no residentes— se enfrentan a un proceso sucesorio español desconocido.

La buena noticia es que Andalucía ofrece uno de los regímenes del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones más favorables de España, con una bonificación del 99% para herederos directos (hijos, cónyuge, padres), y que desde 2021 ese beneficio es accesible para todos los no residentes, incluidos los ciudadanos no comunitarios. BMC tiene oficina en Marbella y es la asesoría de referencia en la gestión de herencias con propiedades en la Costa del Sol, tanto para familias españolas como para herederos internacionales.

Por qué los no residentes pueden aplicar la bonificación del 99% en Andalucía

Durante años, los ciudadanos no residentes en España que heredaban bienes inmuebles en Andalucía quedaban excluidos de las bonificaciones autonómicas y debían tributar según la normativa estatal del ISD, significativamente más gravosa. Esta discriminación fue declarada contraria al Derecho de la UE por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12, Comisión c. España), que obligó a España a extender los beneficios autonómicos a los residentes en la UE y el EEE.

La Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal fue más lejos y extendió este principio a todos los no residentes, incluidos los ciudadanos de países terceros (Reino Unido post-Brexit, Estados Unidos, Canadá, Emiratos, etc.). Desde la Ley 11/2021, la regla es clara: cuando el causante no era residente en España pero tenía bienes inmuebles en una comunidad autónoma, los herederos —residentes o no en España— aplican la normativa de esa comunidad autónoma. Para bienes en Marbella, eso significa la normativa de Andalucía y su bonificación del 99%.

Esta reforma tiene un impacto enorme para los propietarios internacionales de la Costa del Sol. Una familia británica, alemana o escandinava que herede una villa en Marbella valorada en 900.000 euros puede aplicar la bonificación del 99% exactamente igual que una familia andaluza, pagando una cuota efectiva residual.

La bonificación del 99% de Andalucía: cómo funciona en Marbella

La bonificación del 99% del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Andalucía fue establecida por la Ley 5/2021 de la Junta de Andalucía y aplica sobre la cuota íntegra del impuesto para los herederos de los Grupos I y II:

• Grupo I: Descendientes y adoptados menores de 21 años.
• Grupo II: Descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuge o pareja de hecho inscrita, ascendientes y adoptantes.

Andalucía aplica una reducción en la base imponible de hasta un millón de euros por heredero (Grupos I y II); la bonificación del 99% recae después sobre la cuota íntegra resultante, sin límite de cuantía sobre la bonificación. En el mercado de Marbella, donde muchas propiedades tienen valoraciones que pueden superar el millón de euros, la planificación de la distribución del caudal entre los herederos puede ser relevante para minimizar la tributación en la parte excedente.

Para los Grupos III y IV (hermanos, tíos, sobrinos, y sin relación de parentesco) la bonificación no aplica, y el ISD puede generar cuotas significativas. En estos casos, la planificación preventiva mediante testamento, donaciones en vida o estructuras societarias es especialmente relevante.

El proceso de sucesión en Marbella para no residentes: paso a paso

La gestión de una herencia con propiedades en Marbella por parte de herederos no residentes implica una secuencia de trámites que BMC gestiona de principio a fin:

1. Documentación inicial: Los herederos deben aportar el certificado de defunción, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (que acredita la existencia de testamento en España) y, si no hay testamento español, la acreditación de la condición de herederos conforme a la ley aplicable. Los documentos emitidos en el extranjero deben apostillarse conforme al Convenio de La Haya y, si están en otro idioma, traducirse por traductor jurado.

2. Obtención del NIE: Los herederos extranjeros que no dispongan del Número de Identificación de Extranjero deben obtenerlo antes de presentar la autoliquidación. BMC gestiona la obtención del NIE tanto en las oficinas de la Costa del Sol como a través del Consulado español en el país de residencia del heredero.

3. Valoración de los inmuebles: Desde la Ley 11/2021, los inmuebles deben declararse por el valor de referencia catastral como suelo mínimo. En el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, con propiedades de alta gama en urbanizaciones como La Zagaleta, Sierra Blanca, Guadalmina o Hacienda Las Chapas, los valores de referencia catastrales pueden diferir notablemente de los valores de mercado. BMC analiza en cada caso si la impugnación del valor de referencia es procedente y, en su caso, tramita el procedimiento ante el Catastro.

4. Presentación ante la ATRIAN: La autoliquidación del ISD se presenta ante la Agencia Tributaria Andaluza. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento. BMC presenta telemáticamente en nombre de los herederos y gestiona cualquier requerimiento posterior.

5. Plusvalía municipal: Cada inmueble urbano heredado genera la obligación de liquidar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento correspondiente (Marbella, Estepona, Benahavís, etc.) en el plazo de seis meses.

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Una vez liquidados el ISD y la plusvalía, los inmuebles deben inscribirse a nombre de los herederos mediante escritura de aceptación y partición de herencia ante notario español.

Herencia de villas y propiedades de alto valor en la Costa del Sol

El mercado inmobiliario de Marbella y la Costa del Sol tiene características únicas que afectan a la gestión del ISD. Las propiedades del segmento premium —villas en La Zagaleta, áticos en Puerto Banús, residencias en Sierra Blanca o fincas en la Serranía de Ronda— pueden tener valoraciones catastrales y de mercado muy diferentes. Esto es especialmente relevante desde la Ley 11/2021, que establece el valor de referencia catastral como base imponible mínima.

En propiedades de lujo, el valor de referencia catastral puede estar por debajo del valor real de mercado, lo que genera una base imponible inferior al valor de venta posterior. Sin embargo, puede ocurrir lo contrario en zonas donde el valor catastral está sobreestimado o en propiedades con condiciones especiales. BMC analiza cada inmueble individualmente, compara el valor de referencia con el valor de mercado acreditado, y recomienda la estrategia de valoración más adecuada.

La interacción entre la base declarada en el ISD y la posterior ganancia patrimonial en el IRPF o el IRNR (para no residentes) es otro factor relevante: el valor por el que se declara el inmueble en la herencia se convierte en el valor de adquisición a efectos de una futura venta. Una valoración adecuada en el ISD puede minimizar la ganancia patrimonial futura.

Plusvalía municipal en Marbella: la interacción con la herencia

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) grava el incremento de valor del terreno urbano desde la última transmisión. En las herencias, son los herederos quienes están obligados a liquidarlo ante el Ayuntamiento de Marbella (o del municipio correspondiente) en el plazo de seis meses desde el fallecimiento.

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 (STC 182/2021) y el Real Decreto-Ley 26/2021 que la desarrolló, el impuesto solo es exigible si ha habido un incremento real del valor del suelo. En propiedades adquiridas hace muchos años en la Costa del Sol, donde el suelo ha experimentado una revalorización muy significativa, la plusvalía municipal puede ser un coste relevante. BMC realiza el cálculo previo de la plusvalía y asesora sobre el método de cálculo más favorable (objetivo o real), eligiendo el que genera menor cuota para el heredero.

Planificación preventiva: evitar problemas en la herencia de propiedades en Marbella

Para los propietarios de inmuebles en Marbella que quieren minimizar el coste fiscal y la complejidad del proceso sucesorio para sus herederos, la planificación en vida es mucho más eficiente que gestionar la herencia sin preparación previa. BMC asesora a propietarios internacionales sobre:

• Testamento español: Otorgar un testamento ante notario español que regule específicamente los bienes situados en España, utilizando cuando sea posible la opción del Reglamento UE 650/2012 de elegir la ley del país de residencia o nacionalidad del testador.
• Estructura de la titularidad: En algunos casos, la titularidad de los inmuebles a través de una sociedad (española o extranjera) puede simplificar la transmisión, aunque este análisis requiere considerar el ISD frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto sobre Sociedades y las normas de Transparencia Fiscal Internacional.
• Donaciones en vida: La bonificación del 99% de Andalucía aplica también a las donaciones entre herederos directos desde 2022, aunque las donaciones en vida pueden generar una ganancia patrimonial en el donante que debe analizarse antes de decidir.
• Seguros de vida: Los seguros de vida con beneficiarios designados no forman parte de la herencia y tienen su propio régimen de reducción en el ISD. Su uso puede optimizar la transmisión del patrimonio.

BMC cuenta con oficina en Marbella. Conozca nuestra oficina de Marbella.