Asesor fiscal para la construcción: dominar la fiscalidad de un sector complejo

El sector de la construcción tiene un régimen fiscal propio que genera errores frecuentes y costosos: la inversión del sujeto pasivo en el IVA de ejecuciones de obra, la tributación de las subcontrataciones, las retenciones del IRPF en obras sobre inmuebles, el tratamiento de las certificaciones de obra, la tributación de los contratos de llave en mano y la deducibilidad de los costes de material y maquinaria. Una constructora que no aplica correctamente la inversión del sujeto pasivo o que deduce IVA que no puede deducir por el destino de la obra puede encontrarse con una regularización que pone en riesgo la viabilidad financiera de la empresa.

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Por qué BM Consulting

Asesoramiento especializado y trato personal

En BMC asesoramos a constructoras, promotoras y subcontratistas en todos los aspectos fiscales propios del sector: determinación del régimen de IVA aplicable a cada obra, gestión de las retenciones en subcontrataciones, planificación del Impuesto de Sociedades aprovechando los incentivos específicos del sector, y defensa ante las comprobaciones tributarias que la AEAT realiza con especial intensidad en la construcción.

  • El IVA en promociones de vivienda nueva es del 10% (4% para VPO de régimen especial) — la primera transmisión siempre sujeta a IVA.

  • Las obras de rehabilitación de viviendas tributan al 10% de IVA; las obras de conservación al 10% si el material es menos del 40% de la base.

  • Las constructoras pueden aplicar libertad de amortización acelerada en maquinaria e instalaciones productivas.

  • Las certificaciones de obra son ingresos del ejercicio en que se devengan — la planificación del reconocimiento de ingresos es relevante para el IS.

Cómo trabajamos

Del primer contacto al cierre del expediente

  1. Análisis del régimen de IVA por obra

    Para cada contrato de obra relevante, determinamos si aplica la inversión del sujeto pasivo, si la obra está sujeta y exenta de IVA o sujeta y no exenta, y cómo gestionar el IVA soportado en materiales y subcontrataciones en función del destino de la obra.

  2. Gestión de retenciones e ingresos a cuenta

    Gestionamos las retenciones del 1% en obras sobre inmuebles y los ingresos a cuenta de las subcontrataciones. Revisamos que los certificados de subcontratista estén actualizados y que las retenciones se practiquen correctamente para evitar responsabilidades solidarias.

  3. Planificación del Impuesto de Sociedades

    Identificamos los incentivos fiscales aplicables al sector: libertad de amortización de maquinaria e instalaciones, deducciones por inversiones en eficiencia energética, incentivos para contratos de concesión y planificación de los pagos fraccionados en función de la carga de obra.

  4. Asistencia en inspecciones tributarias

    La AEAT realiza comprobaciones periódicas en el sector de la construcción, especialmente en IVA e IRPF. Le representamos ante la Inspección, preparamos la documentación de las obras objeto de comprobación y defendemos las posiciones fiscales adoptadas.

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El problema

El sector de la construcción tiene un régimen fiscal propio que genera errores frecuentes y costosos: la inversión del sujeto pasivo en el IVA de ejecuciones de obra, la tributación de las subcontrataciones, las retenciones del IRPF en obras sobre inmuebles, el tratamiento de las certificaciones de obra, la tributación de los contratos de llave en mano y la deducibilidad de los costes de material y maquinaria. Una constructora que no aplica correctamente la inversión del sujeto pasivo o que deduce IVA que no puede deducir por el destino de la obra puede encontrarse con una regularización que pone en riesgo la viabilidad financiera de la empresa.

Nuestra solución

En BMC asesoramos a constructoras, promotoras y subcontratistas en todos los aspectos fiscales propios del sector: determinación del régimen de IVA aplicable a cada obra, gestión de las retenciones en subcontrataciones, planificación del Impuesto de Sociedades aprovechando los incentivos específicos del sector, y defensa ante las comprobaciones tributarias que la AEAT realiza con especial intensidad en la construcción.

Proceso

Como lo hacemos

1

Análisis del régimen de IVA por obra

Para cada contrato de obra relevante, determinamos si aplica la inversión del sujeto pasivo, si la obra está sujeta y exenta de IVA o sujeta y no exenta, y cómo gestionar el IVA soportado en materiales y subcontrataciones en función del destino de la obra.

2

Gestión de retenciones e ingresos a cuenta

Gestionamos las retenciones del 1% en obras sobre inmuebles y los ingresos a cuenta de las subcontrataciones. Revisamos que los certificados de subcontratista estén actualizados y que las retenciones se practiquen correctamente para evitar responsabilidades solidarias.

3

Planificación del Impuesto de Sociedades

Identificamos los incentivos fiscales aplicables al sector: libertad de amortización de maquinaria e instalaciones, deducciones por inversiones en eficiencia energética, incentivos para contratos de concesión y planificación de los pagos fraccionados en función de la carga de obra.

4

Asistencia en inspecciones tributarias

La AEAT realiza comprobaciones periódicas en el sector de la construcción, especialmente en IVA e IRPF. Le representamos ante la Inspección, preparamos la documentación de las obras objeto de comprobación y defendemos las posiciones fiscales adoptadas.

Fiscalidad en la construcción: complejidad técnica y alta exposición inspectora

El sector de la construcción es uno de los que más inspecciones tributarias recibe en España, y no es casual. La combinación de subcontratación masiva, pagos en efectivo frecuentes, operaciones de gran cuantía y un régimen de IVA especialmente técnico crea un entorno donde los errores fiscales son frecuentes y las consecuencias pueden ser muy graves.

En BMC tenemos experiencia directa en el asesoramiento fiscal de empresas constructoras, desde pequeñas constructoras locales hasta grupos de construcción con diversas filiales y obras en múltiples comunidades autónomas. Conocemos los criterios de la AEAT en las comprobaciones del sector y sabemos cómo estructurar y documentar las operaciones para minimizar el riesgo de regularización.

IVA en la construcción: la inversión del sujeto pasivo

La inversión del sujeto pasivo en el IVA de ejecuciones de obra es la regla más técnica y la que genera más errores en el sector. Cuando aplica, la subcontratista emite factura sin IVA y es la contratista principal quien declara el IVA como devengado y deducido en la misma declaración, de modo que el efecto neto es cero. Pero la regla no aplica siempre: depende de la condición del destinatario, del destino del inmueble y de la naturaleza de los trabajos realizados.

Analizamos cada contrato de obra para determinar el tratamiento de IVA correcto y documentamos la decisión adoptada para que pueda ser defendida ante la Inspección.

Subcontratación y retenciones: la cadena de responsabilidad

En el sector de la construcción, la cadena de subcontratación puede generar responsabilidad tributaria solidaria: el contratista principal puede ser responsable de las deudas tributarias del subcontratista si no ha tomado las cautelas adecuadas. El certificado de estar al corriente de obligaciones tributarias del subcontratista, la verificación de que está dado de alta en el censo de empresarios y la correcta práctica de retenciones son los controles mínimos que debe implantar cualquier constructora que subcontrate habitualmente.

Planificación del IS en constructoras

El Impuesto de Sociedades de una constructora tiene características propias: el reconocimiento de ingresos por certificaciones, el tratamiento de los contratos de larga duración, la deducibilidad de los gastos de material y maquinaria, la libertad de amortización para empresas de reducida dimensión y las deducciones por inversiones en eficiencia energética son elementos que, bien gestionados, pueden reducir significativamente el tipo efectivo de tributación.

Contacte con nuestros asesores fiscales especializados en el sector de la construcción para una primera valoración sin compromiso.

El IVA en las promociones inmobiliarias: primera y segunda entrega

La distinción entre primera transmisión y segunda transmisión de edificaciones es uno de los aspectos más relevantes del IVA inmobiliario. La primera transmisión de una edificación por parte del promotor tributa por IVA al tipo reducido del 10% (4% para VPO de régimen especial). La segunda transmisión, realizada por un particular o por una empresa que no es promotora, está exenta de IVA y tributa por ITP al tipo que corresponda en cada comunidad autónoma.

Sin embargo, la exención de IVA en la segunda transmisión puede renunciarse cuando el comprador es empresario que tiene derecho a deducir el IVA soportado, lo que puede ser más ventajoso que pagar el ITP. Esta opción de renuncia a la exención requiere una factura expresa con renuncia y la acreditación de que el comprador actúa como empresario con derecho a deducción. El error en la calificación —aplicar IVA a una segunda transmisión sin renuncia expresa, o aplicar ITP cuando debería aplicar IVA— genera liquidaciones complementarias y potenciales sanciones.

Las UTEs y los contratos de concesión: fiscalidad específica

Las Uniones Temporales de Empresas (UTE) son una figura muy utilizada en la construcción de grandes infraestructuras y en la licitación pública. Su régimen fiscal especial (artículo 45 LIS) les permite no tributar en el IS siempre que cumplan los requisitos de inscripción en el registro especial del Ministerio de Hacienda y que cada empresa partícipe integre en su propio IS la parte proporcional del resultado de la UTE.

Los contratos de concesión de obras o servicios públicos con la Administración tienen implicaciones fiscales específicas: la contabilización del activo concesional conforme a las NIIF (IFRIC 12) determina si se trata como activo intangible o activo financiero, lo que tiene consecuencias en la deducibilidad de la amortización y en el devengo del IS a lo largo del período concesional. BMC asesora a concesionarias en la estructura fiscal óptima de sus contratos con la Administración.

La deducción por inversión en eficiencia energética en construcción

La Ley 10/2022 de medidas urgentes para el impulso de la actividad de rehabilitación edificatoria introduce deducciones temporales en el IRPF (del 20% al 60%) por obras de mejora de la eficiencia energética en viviendas y edificios. Para las empresas constructoras que realizan estas obras, el impacto no es directo en el IS, pero sí indirecto a través de la demanda: el incentivo al propietario de la vivienda para realizar obras de rehabilitación energética genera oportunidades de negocio para constructoras especializadas en eficiencia energética.

Las empresas constructoras que quieren posicionarse en el segmento de la rehabilitación energética deben conocer los requisitos técnicos de las obras que dan derecho a deducción para poder certificar al cliente la reducción de emisiones conseguida. BMC asesora en la estructura contractual más adecuada para estos proyectos.

Planificación fiscal en promotoras: el tratamiento de las existencias

En una promotora inmobiliaria, los inmuebles construidos para la venta son existencias (no inmovilizado), lo que tiene implicaciones fiscales relevantes. La deducibilidad de los costes de construcción se produce cuando los inmuebles se venden, no cuando se construyen: hasta la venta, los costes se activan como existencias. La valoración correcta de las existencias, la periodificación de los ingresos por certificaciones de obra y el impacto de los deterioros de valor de los solares en el IS son elementos de planificación fiscal que requieren coordinación entre el contable, el fiscal y el equipo de obra.

BMC trabaja con promotoras en el diseño de la planificación fiscal del proyecto desde la adquisición del suelo hasta la entrega de las viviendas, incluyendo la estructura societaria del proyecto, el régimen de IVA y el tratamiento del IS en cada fase del desarrollo.

Lo que viene después

FAQ

Preguntas frecuentes

La inversión del sujeto pasivo (ISP) en IVA se aplica cuando el destinatario de la entrega de bienes o prestación de servicios es empresario o profesional que actúa como tal y la operación es una ejecución de obra con o sin aportación de materiales, sobre un bien inmueble destinado a la actividad del destinatario. En términos prácticos: cuando una constructora subcontrata a otra para realizar trabajos en una obra, la subcontratada emite factura sin IVA y es la contratista principal quien declara el IVA devengado y lo deduce en la misma declaración.
Las constructoras que pagan a subcontratistas personas físicas o entidades deben practicar retención del IRPF del 15% (o del 7% en el año de inicio de actividad y los dos siguientes). La obligación de retener recae sobre el contratista o promotor que actúa como empresario o profesional; un particular contratando obras para su vivienda no aplica retención. El incumplimiento de las retenciones en la cadena de subcontratación genera responsabilidad solidaria de la empresa pagadora.
Las UTEs son fiscalmente transparentes a efectos del Impuesto sobre Sociedades cuando cumplen los requisitos del artículo 45 de la LIS: el IS no se calcula a nivel de la UTE, sino que cada empresa partícipe integra en su propio IS la parte proporcional de los resultados de la UTE. Requisitos: las empresas partícipes residentes en España, UTE inscrita en el registro especial del Ministerio de Hacienda. El régimen de UTE es muy utilizado en grandes obras de construcción e ingeniería civil para compartir riesgos y capacidades.
Sí. Las empresas de reducida dimensión (con cifra de negocios inferior a 10 millones de euros en el ejercicio anterior) pueden aplicar libertad de amortización en los elementos de inmovilizado nuevo adquiridos en el período, siempre que se mantenga o incremente la plantilla. Esta libertad de amortización puede anticipar la deducción fiscal de grandes inversiones en maquinaria de construcción y mejorar significativamente el flujo de caja de la empresa.
Las certificaciones de obra son los documentos que acreditan la ejecución de una parte de la obra y generan el derecho al cobro parcial. A efectos del IVA, el devengo se produce cuando se realiza la operación o, si se emiten facturas o documentos equivalentes anticipadamente, en el momento de su expedición. A efectos del IS, el ingreso se imputa en el ejercicio en que se emite la certificación, aunque el cobro se produzca en un ejercicio posterior. La gestión de las certificaciones tiene impacto directo en el IS y en la gestión de la tesorería fiscal.
El IVA de las obras de construcción varía según el tipo de obra. Las entregas de edificaciones nuevas (primera transmisión) tributan al tipo reducido del 10% de IVA (4% si son viviendas de protección oficial de régimen especial). Las obras de rehabilitación de viviendas (cuando el coste supera el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado) también tributan al 10%. Las obras de reparación y conservación de viviendas particulares (aquellas que no califican como rehabilitación) tributan al 10% si el material aportado no supera el 40% de la base imponible, y al 21% si lo supera. Las obras en locales comerciales y edificios no residenciales tributan siempre al 21%. La correcta clasificación del tipo de obra determina el tipo de IVA aplicable, y un error puede suponer una regularización significativa.

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Preguntas frecuentes

Preguntas sobre Asesor Fiscal para Empresas de Construcción

La inversión del sujeto pasivo (ISP) en IVA se aplica cuando el destinatario de la entrega de bienes o prestación de servicios es empresario o profesional que actúa como tal y la operación es una ejecución de obra con o sin aportación de materiales, sobre un bien inmueble destinado a la actividad del destinatario. En términos prácticos: cuando una constructora subcontrata a otra para realizar trabajos en una obra, la subcontratada emite factura sin IVA y es la contratista principal quien declara el IVA devengado y lo deduce en la misma declaración.
Las constructoras que pagan a subcontratistas personas físicas o entidades deben practicar retención del IRPF del 15% (o del 7% en el año de inicio de actividad y los dos siguientes). La obligación de retener recae sobre el contratista o promotor que actúa como empresario o profesional; un particular contratando obras para su vivienda no aplica retención. El incumplimiento de las retenciones en la cadena de subcontratación genera responsabilidad solidaria de la empresa pagadora.
Las UTEs son fiscalmente transparentes a efectos del Impuesto sobre Sociedades cuando cumplen los requisitos del artículo 45 de la LIS: el IS no se calcula a nivel de la UTE, sino que cada empresa partícipe integra en su propio IS la parte proporcional de los resultados de la UTE. Requisitos: las empresas partícipes residentes en España, UTE inscrita en el registro especial del Ministerio de Hacienda. El régimen de UTE es muy utilizado en grandes obras de construcción e ingeniería civil para compartir riesgos y capacidades.
Sí. Las empresas de reducida dimensión (con cifra de negocios inferior a 10 millones de euros en el ejercicio anterior) pueden aplicar libertad de amortización en los elementos de inmovilizado nuevo adquiridos en el período, siempre que se mantenga o incremente la plantilla. Esta libertad de amortización puede anticipar la deducción fiscal de grandes inversiones en maquinaria de construcción y mejorar significativamente el flujo de caja de la empresa.
Las certificaciones de obra son los documentos que acreditan la ejecución de una parte de la obra y generan el derecho al cobro parcial. A efectos del IVA, el devengo se produce cuando se realiza la operación o, si se emiten facturas o documentos equivalentes anticipadamente, en el momento de su expedición. A efectos del IS, el ingreso se imputa en el ejercicio en que se emite la certificación, aunque el cobro se produzca en un ejercicio posterior. La gestión de las certificaciones tiene impacto directo en el IS y en la gestión de la tesorería fiscal.
El IVA de las obras de construcción varía según el tipo de obra. Las entregas de edificaciones nuevas (primera transmisión) tributan al tipo reducido del 10% de IVA (4% si son viviendas de protección oficial de régimen especial). Las obras de rehabilitación de viviendas (cuando el coste supera el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado) también tributan al 10%. Las obras de reparación y conservación de viviendas particulares (aquellas que no califican como rehabilitación) tributan al 10% si el material aportado no supera el 40% de la base imponible, y al 21% si lo supera. Las obras en locales comerciales y edificios no residenciales tributan siempre al 21%. La correcta clasificación del tipo de obra determina el tipo de IVA aplicable, y un error puede suponer una regularización significativa.
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