El consultante pregunta sobre la tributación y base imponible de la ejecución de una opción de compra de una vivienda. La DGT determina que, al no ser la primera entrega por parte del promotor, la operación está exenta de IVA y sujeta a Transmisiones Patrimoniales.
Cuestión planteada Tributación de la adquisición del inmueble. Base imponible del mismo.
El arrendamiento con opción de compra está exento de IVA si la transmisión de la vivienda se considera una segunda o ulterior entrega, es decir, cuando no es realizada por el promotor. Al estar exenta de IVA, la adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. La base imponible para este impuesto es el valor real del inmueble, sin poder deducir las cuotas de IVA abonadas.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3875-16 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 13/09/2016 Normativa LIVA Ley 37/1992 art.20.uno,22º y 23º. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7-5 y 10 Descripción de hechos El consultante firmó con una entidad un contrato de alquiler con opción de compra sobre un inmueble. En cumplimiento de dicho contrato la entidad le remitía unos recibos que incluían un IVA sobre la opción de compra. En octubre de 2014 la empresa propietaria del inmueble vendió el mismo a otra entidad, a partir de ese momento se dejó de aplicar el IVA. Actualmente pretende ejecutar la opción de compra. Cuestión planteada Tributación de la adquisición del inmueble. Base imponible del mismo. Contestación completa El artículo 20.Uno.22º y 23º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre) dispone la exención de las siguientes operaciones: “Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones: (…) 22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados. (…). 23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: (…) b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. La exención no comprenderá: (…) d’) Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.”. Atendiendo al precepto anteriormente transcrito, para resolver si el arrendamiento con opción de compra de la vivienda objeto de consulta está exento o no del Impuesto sobre el Valor Añadido, habrá que determinar si la transmisión de la misma tiene la consideración a efectos del citado tributo de primera entrega o de segunda entrega de edificaciones. De estar ante una primera entrega, el arrendamiento con opción de compra estará sujeto y no exento. Por el contrario, de considerarse segunda entrega, dicho arrendamiento estaría exento del Impuesto. Para que se trate de una primera entrega es necesario que concurran los siguientes requisitos: 1º) Que la edificación se entregue por el promotor. 2º) Que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. 3º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra. 4º) Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo. Según la descripción de hechos contenida en el escrito de consulta, la vivienda va a ser transmitida por persona distinta del promotor por lo que su entrega estará sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. Consecuentemente, el arrendamiento con opción de compra de dicha vivienda estará igualmente sujeto pero exento del citado tributo conforme a lo establecido en el artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992. Por otro lado, el artículo 7 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) establece que: “1. Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. (…) 5. No estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.” La base imponible de esta modalidad del impuesto, se encuentra regulada en el artículo 10 del TRLITPAJD, que dispone en su apartado 1 que “La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.” Por lo tanto, la adquisición del inmueble estará sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas en función del apartado 5 del artículo 7 del TRLITPAJD y la base imponible estará compuesta por el valor real del total del inmueble que adquiere, sin que sean deducibles las cuotas abonadas por el IVA. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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