Los gastos de la hipoteca para adquirir un inmueble forman parte del mayor valor de adquisición y son amortizables

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2021-24 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 23/09/2024 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22, 23, 33, 34, 35 Descripción de hechos El consultante es propietario de un inmueble adquirido a título oneroso con financiación ajena que destina al arrendamiento. Incurre en una serie de gastos en la adquisición relativos al préstamo hipotecario como son el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, gastos de notaría y registro, tasaciones y comisiones de apertura. Pretende deducir las cantidades establecidas en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en concepto de amortización del inmueble. Cuestión planteada Solicita conocer qué gastos tienen la consideración de mayor valor de adquisición de cara a determinar la cuantía deducible en concepto de amortización para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario, por lo que para determinar la deducibilidad de los gastos a que se refiere el consultante se hace necesario acudir al artículo 23.1 de LIRPF y, en su desarrollo, al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), en adelante RIRPF, que dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: (…) h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento”. En el caso consultado, los gastos y tributos asociados a la constitución de la hipoteca solicitada para la financiación del inmueble, a los que se refiere el consultante en su escrito, no están relacionados con el arrendamiento del mismo, ni son consecuencia de la relación contractual entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, al tratarse de unos gastos inherentes a la adquisición del inmueble, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 35.1 de la LIRPF, según el cual: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Por tanto, los gastos asociados a la constitución de la hipoteca, con la que ha financiado la vivienda, satisfechos por el consultante, constituirán un mayor valor de adquisición del inmueble, a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en caso de transmisión, de acuerdo con el citado artículo 35.1 de la LIRPF. En este sentido, dichos gastos podrán deducirse a través de las amortizaciones correspondientes, en la medida que tales gastos forman parte del coste de adquisición del inmueble, de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 del RIRPF, que al respecto señala: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. (…)”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.