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V1634-25 15 de septiembre de 2025 · SG de Impuestos sobre el Consumo Criterio vigente
IVA · tipo impositivo reducido

Se aplica el tipo reducido del 4% de IVA a viviendas con protección pública si cumplen ciertos parámetros

El consultante pregunta qué tipo de IVA se aplica a la compra de una vivienda de protección oficial en Andalucía. La DGT responde que se aplicará el 4% si es de protección oficial de régimen especial, promoción pública o si cumple los límites de superficie, precio e ingresos de las anteriores.

La cuestión planteada

Tipo impositivo aplicable a la citada compraventa.

El criterio de la DGT

La entrega de vivienda por su promotor tributará al 4% de IVA si es calificada como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. También se aplica este tipo a viviendas con protección pública autonómica siempre que su superficie, precio y límite de ingresos no excedan los establecidos para las de protección oficial. En cualquier otro caso, el tipo aplicable será el del 10%.

Implicaciones prácticas

  • Las viviendas de protección autonómica solo acceden al tipo reducido si respetan estrictamente los límites de superficie, precio e ingresos de la protección oficial.
  • El incumplimiento de cualquiera de los parámetros de superficie, precio o ingresos conlleva la aplicación del tipo general del 10%.
  • La calificación de la vivienda como protección oficial de régimen especial o promoción pública garantiza el tipo del 4%.

Puntos de planificación

  • Verificar la concordancia entre los límites de la vivienda autonómica y los parámetros de la protección oficial.
  • Valorar el impacto fiscal de la compra según la calificación específica de la vivienda.

Checklist

  • Comprobar si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
  • Verificar que la superficie de la vivienda no exceda los límites establecidos.
  • Confirmar que el precio de venta se ajusta a los parámetros de la protección oficial.
  • Validar que el límite de ingresos del adquirente cumple con la normativa aplicable.
  • Contrastar la normativa autonómica con los límites de la protección oficial para asegurar el tipo del 4%.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1634-25 Órgano SG de Impuestos sobre el Consumo Fecha salida 15/09/2025 Normativa Ley 37/1992 art. 90-Uno; 91-Uno-1-7º; 91-Dos-1-6º- Descripción de hechos l consultante va a adquirir una vivienda promovida en régimen de protección oficial, sujeta a la normativa sobre viviendas protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de la cual ha resultado adjudicatario y que constituirá una primera transmisión del inmueble. Cuestión planteada Tipo impositivo aplicable a la citada compraventa. Contestación completa 1.- El artículo 90.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre) establece que “el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente”. En este sentido, el artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la citada Ley determina que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a “las entregas de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente”. Por su parte, el apartado dos.1, número 6º, de ese mismo artículo 91 de la Ley declara que se aplicará el tipo impositivo reducido del 4 por ciento “a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades”. En relación con lo anterior debe señalarse que, según lo establecido en la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE de 31 de diciembre), a partir del día 1 de enero de 1997 las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos que se aplican a las "viviendas de protección oficial", se aplicarán a las viviendas con protección pública según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial. En virtud de todo lo expuesto, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento la entrega de la vivienda que, realizada por su promotor, se encuadre en alguna de las siguientes categorías: - Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de régimen especial. - Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de promoción pública. - Que se trate de una vivienda con protección pública según la legislación propia de la Comunidad Autónoma en que esté enclavada siempre que, además, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En otro caso distinto de los anteriores, la entrega de la vivienda tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento. Por tanto, lo relevante para establecer la posible aplicación del tipo impositivo del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido es la calificación administrativa de la vivienda como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública con base en los requisitos previamente desarrollados. Para la determinación del encuadre de la concreta vivienda en una de las categorías anteriormente referidas se estará a la legislación estatal y, en su caso, autonómica vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva. A estos efectos, debe señalarse que la calificación de una vivienda como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública es una cuestión de hecho cuya determinación no corresponde a este Centro directivo y que, en su caso, podrá acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho. 2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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