Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen ohne Erschließungsmaßnahmen ist von der MwSt. befreit
Die steuerliche Natur der Übertragung von landwirtschaftlichen Flächen hängt direkt vom Zustand der physischen oder wirtschaftlichen Umwandlung der Immobilie ab. Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat die Grenzen präzisiert, die bestimmen, ob eine solche Transaktion außerhalb des Anwendungsbereichs der Mehrwertsteuer (MwSt.) liegt.
Was die DGT entschieden hat
Gemäß der geltenden Rechtsvorschriften ist die Lieferung von landwirtschaftlichen Flächen von der MwSt. befreit, sofern diese weder als bebaubar gelten noch sich in einem Erschließungsprozess befinden. Das Kriterium der Verwaltung besagt, dass ein Grundstück unter zwei Voraussetzungen als im Erschließungsprozess befindlich gilt:
- Physische Umwandlung: Wenn materielle Arbeiten zur Umwandlung des Grundstücks begonnen wurden.
- Wirtschaftliche Umwandlung: Wenn der Übertragende bereits Kosten im Zusammenhang mit der Erschließung des Bodens getragen hat.
Wenn das Grundstück bereits den Status eines Baulandstücks (Solar) hat oder voll bebaubar ist, findet die Befreiung keine Anwendung und die Transaktion unterliegt der Steuer. Die Rechtsvorschriften ermöglichen es jedoch dem Erwerber, sofern er ein Steuerpflichtiger mit Abzugsberechtigung ist, auf die Befreiung zu verzichten, damit die Transaktion der MwSt. unterliegt.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie eine natürliche Person oder ein Unternehmen sind, das Grundstücke verkauft, müssen Sie den rechtlichen und materiellen Zustand des Grundstücks vor der Transaktion prüfen. Das Vorhandensein bereits angefallener Erschließungskosten kann, selbst wenn keine Maschinen auf dem Grundstück vorhanden sind, eine befreite Transaktion in eine MwSt.-pflichtige Transaktion verwandeln.
Für Unternehmen, die als Erschließungsunternehmen tätig sind, ist dieses Kriterium entscheidend für das Kostenmanagement und die korrekte Anwendung der Steuer bei der Übertragung ihrer Vermögenswerte.
Was ratsam ist
Es ist notwendig, eine technische und buchhalterische Prüfung des Zustands des Grundstücks durchzuführen. Sie müssen feststellen, ob Bauarbeiten begonnen wurden oder ob Erschließungskosten angefallen sind, die den ländlichen Charakter des Bodens verändern. Falls der Erwerber ein Fachmann mit Abzugsberechtigung ist, sollte die Zweckmäßigkeit eines Verzichts auf die Befreiung geprüft werden, um Probleme bei der Abziehbarkeit im Rahmen der Transaktion zu vermeiden.
Häufige Fragen
- Was passiert, wenn ich bereits Erschließungskosten bezahlt habe, aber keine physischen Bauarbeiten stattfinden?
- Die Transaktion ist dann nicht mehr von der MwSt. befreit, da die Übernahme von Kosten als Beginn der wirtschaftlichen Erschließung gilt.
- Kann ich wählen, beim Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks die MwSt. zu zahlen?
- Ja, wenn der Käufer ein Steuerpflichtiger mit Abzugsberechtigung ist, kann er auf die Befreiung verzichten.