Mietverträge mit Kaufoption für landwirtschaftliche Gebäude unterliegen dem Mehrwertsteuersatz von 21 %

Die steuerliche Behandlung von Mietverträgen mit Kaufoption auf landwirtschaftliche Gebäude wurde durch die jüngste Entscheidung der Generaldirektion für Steuern (DGT) geklärt. Die Anfrage analysiert, wie die monatlichen Mieten und der als Anzahlung für den zukünftigen Erwerb der Immobilie geleistete Betrag zu versteuern sind.

Was die DGT entschieden hat

Die Steuerbehörde stellt fest, dass diese Art von Verträgen als eine Abfolge von drei differenzierten Vorgängen zu verstehen ist:

• Die Vermietung: die Erbringung der Mietdienstleistung für die Gebäude.
• Die Einräumung der Option: das gewährte Recht auf einen zukünftigen Kauf.
• Die Übergabe der Immobilie: der endgültige Kaufvertrag, der durch die Ausübung der Option zustande kommt.

Das entscheidende Kriterium liegt in der Beschaffenheit der Gebäude. Wenn diese unabhängig von der Bewirtschaftung des Bodens sind, kann die Vermietung nicht von der Mehrwertsteuerbefreiung profitieren. Infolgedessen unterliegen sowohl die periodischen Mieten als auch der für die Kaufoption gezahlte Betrag dem Regelsatz von 21 %.

Was das für Sie bedeutet

Für Wirtschaftsunternehmen, die mit diesem Geschäftsmodell arbeiten, ist die Folge unmittelbar: Sie müssen in allen Phasen vor dem Kaufvertrag die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 21 % berechnen. Ein wesentlicher Aspekt ist die Behandlung der während der Mietzeit gezahlten Beträge. Die DGT stellt klar, dass die als Miete und Kaufoption geleisteten Beträge nicht als Korrektur der Bemessungsgrundlage des zukünftigen Verkaufs fungieren, sondern als vereinbarte Nachlässe. Dies bedeutet, dass diese Beträge zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags die Bemessungsgrundlage reduzieren, auf die die Mehrwertsteuer der Übertragung angewendet wird.

Was ratsam ist

Unternehmen, die dieses Vertragsmodell nutzen, sollten sicherstellen, dass die Vertragsstruktur klar zwischen der Mietdienstleistung, der Kaufoption und der endgültigen Übertragung unterscheidet. Es ist notwendig zu prüfen, ob die Gebäude das Erfordernis der Unabhängigkeit vom Boden erfüllen, um die korrekte Anwendung des Steuersatzes zu bestimmen und steuerliche Risiken bei der Abführung der Steuer zu vermeiden.