Eigentümer von Mietimmobilien können steuerliche Neutralität ohne Angestellte nicht anwenden

Die Generaldirektion für Steuern (DGT) hat die notwendigen Voraussetzungen festgelegt, damit die Einbringung von Vermögenswerten in eine Gesellschaft unter das Regime der steuerlichen Neutralität fallen kann, das in der Gesetzgebung zur Körperschaftsteuer vorgesehen ist.

Was die DGT entschieden hat

Das Beratungsorgan hat festgestellt, dass für die Anwendung des Sonderregimes der steuerlichen Neutralität gemäß Artikel 87 des Körperschaftsteuergesetzes (LIS) die eingebrachten Elemente einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sein müssen. Im spezifischen Fall der Tätigkeit der Vermietung von Immobilien legt die DGT ein strenges Kriterium fest, um festzustellen, ob eine ausreichende Organisation von Mitteln vorliegt.

Gemäß der Entscheidung gilt die Tätigkeit der Vermietung von Immobilien – sei es langfristig oder als Ferienunterkunft – nur dann als wirtschaftliche Tätigkeit, wenn sie über die notwendigen personellen Mittel verfügt. Konkret ist die Existenz von mindestens einer Person erforderlich, die mit einem Arbeitsvertrag und in Vollzeit beschäftigt ist. Verfügt der Eigentümer nicht über dieses Personal, werden die Immobilien nicht als einer wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet und somit kann die Einbringung nicht unter das Regime der steuerlichen Neutralität fallen.

Was das für Sie bedeutet

Dieses Kriterium hat direkte Auswirkungen auf natürliche Personen, die Portfolios von Mietimmobilien verwalten und dieses Eigentum durch eine Sacheinlage in eine Gesellschaft übertragen möchten.

• Einschränkung des Sonderregimes: Wenn die Verwaltung der Vermietungen direkt durch den Eigentümer ohne Einstellung von Personal erfolgt, wird die Einbringung der Immobilien in die neue Gesellschaft anders besteuert, da das Regime für den Tätigkeitszweig nicht angewendet werden kann.
• Umfang der Tätigkeit: Das Kriterium gilt sowohl für langfristige Vermietungen als auch für Ferienvermietungen oder Untervermietungen.
• Anforderung an personelle Mittel: Die bloße Existenz einer Organisation materieller Mittel reicht nicht aus, um die Anforderung der DGT zu erfüllen; das Vorhandensein eines Mitarbeiters mit Arbeitsvertrag und Vollzeitbeschäftigung ist der entscheidende Faktor.

Was ratsam ist

Bei der Absicht, Immobilien mit dem Ziel der steuerlichen Neutralität in eine Gesellschaft einzubringen, ist es notwendig, die aktuelle operative Struktur der Vermietungstätigkeit zu bewerten. Es muss geprüft werden, ob die Verwaltung die Anforderung erfüllt, über Personal zu verfügen, das unter den von der DGT geforderten Bedingungen angestellt ist, um steuerliche Risiken bei der Transaktion zu vermeiden.