Bauträger müssen die Umsatzsteuer bei Eigenverbrauch korrigieren, wenn der Verkauf durch eine steuerfreie Vermietung ersetzt wird

Die Änderung des Zwecks eines Immobilienprojekts hat direkte steuerliche Auswirkungen auf die Rückerstattung der während der Bauphase getragenen Steuern. Kürzlich hat die Generaldirektion für Steuern (DGT) die Behandlung der Umsatzsteuer geklärt, wenn eine ursprünglich für den Verkauf vorgesehene Immobilie für die steuerfreie Vermietung bestimmt wird.

Was die DGT entschieden hat

Die Anfrage befasst sich mit der Situation von Unternehmen, die nach Abzug der Umsatzsteuer für Bauarbeiten die Bestimmung der Wohnungen ändern. Das Kriterium der Verwaltung besagt, dass diese Zweckänderung einen Eigenverbrauch von Gütern darstellt, der der Umsatzsteuer unterliegt.

Die Entscheidung präzisiert, dass, wenn die Änderung der Bestimmung vor der Nutzung oder der Inbetriebnahme der Wohnungen erfolgt, die Korrektur der vorgenommenen Vorsteuerabzüge nicht durch ein Korrekturverfahren für vorangegangene Zeiträume, sondern direkt durch den Eigenverbrauch selbst erfolgt. Diese Zweckänderung ist eine Tatsachenfrage, die entsprechend den spezifischen Umständen des Einzelfalls nachgewiesen werden muss.

Was das für Sie bedeutet

Für Immobilienentwickler bedeutet dieses Kriterium, dass die Fähigkeit, die Umsatzsteuer auf die Baukosten abzuziehen, von der endgültigen Bestimmung des Gebäudes abhängt. Wenn sich das Geschäftsmodell vom Verkauf (umsatzsteuerpflichtig) hin zur steuerfreien Vermietung entwickelt, geht der Status als Steuerpflichtiger für diese spezifischen Einheiten verloren.

Folglich muss das Unternehmen die Umsatzsteuerbeträge zurückzahlen oder korrigieren, die unter der Voraussetzung einer steuerpflichtigen Tätigkeit abgezogen wurden, da sich die Tätigkeit nun in eine Tätigkeit verwandelt, die von Steuerbefreiungen Gebrauch macht. Die Korrektur muss direkt in dem Moment erfolgen, in dem diese Änderung der Bestimmung eintritt.

Was ratsam ist

Bei einer Änderung der kommerziellen Strategie eines Bauprojekts ist es notwendig:

• Die Zweckänderung dokumentieren: Verlässliche Beweise bereithalten, die den genauen Zeitpunkt belegen, an dem sich der Zweck der Wohnung vom Verkauf zur Vermietung ändert.
• Die Auswirkungen auf die Vorsteuerabzüge bewerten: Das Volumen der auf die Bauarbeiten gezahlten Umsatzsteuer analysieren, das über den Weg des Eigenverbrauchs korrigiert werden muss.
• Die geltenden Vorschriften prüfen: Sicherstellen, dass die Behandlung den Bestimmungen des Gesetz 37/1992 über die Umsatzsteuer entspricht.

Jede Situation weist Besonderheiten auf, die eine detaillierte Analyse der Tatsachen erfordern, um den Zeitpunkt und die Höhe der Korrektur zu bestimmen.