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Alle Ihre spanischen Steuerpflichten. Ein Anbieter. Eine feste Jahresgebühr.

BMC verwaltet alle spanischen Steuerpflichten für eigentumsbesitzende Expatriates und Nicht-Residenten in einem einzigen Jahrespaket: IRNR, Modelo 720/721, Vermögensteuer, Kapitalgewinne und Steuervertretung inklusive.

Steuerpaket-Angebot anfordern

Das Problem

Nicht-Residenten, die Immobilien in Spanien besitzen, sehen sich einem überraschend komplexen Geflecht von Steuerpflichten gegenüber. Die meisten wissen, dass Mieteinnahmen steuerpflichtig sind — aber viele sind sich nicht bewusst, dass allein der Besitz einer spanischen Immobilie eine jährliche Steuerpflicht auf zugerechnete Einkünfte begründet, selbst wenn die Immobilie leer steht. Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) gilt für spanische Vermögenswerte über 700.000 Euro pro nicht-residenten Eigentümer, und die Plusvalía Municipal wird bei jedem Immobilienverkauf ausgelöst. Die Modelo-720-Erklärung für spanische Residenten mit ausländischen Vermögenswerten über 50.000 Euro trägt einige der schärfsten Strafen im EU-Steuerrecht für Nicht-Erklärung.

Unsere Lösung

Das Expat-Steuerpaket von BMC deckt alle jährlich wiederkehrenden Steuerpflichten eines nicht-residenten Immobilieneigentümers in Spanien ab: IRNR-Erklärungen (Modelo 210) für tatsächliche und zugerechnete Einkünfte, Modelo 720/721 für grenzüberschreitende Vermögenserklärungen, Vermögensteuer (IP) wo anwendbar, steuerliche Vertretung gegenüber der AEAT und Beratung zu Kapitalgewinnen beim Verkauf. Ein festes Jahreshonorar — keine Überraschungen und kein Risiko, eine Frist zu verpassen.

Vorgehen

Wie wir vorgehen

1

Steuerlicher Erstkontakt und Vollmacht

Wir ermitteln Ihren vollständigen spanischen Steuerstatus: Art der Immobilieneigentumsrechte, Vermögenswerte in Spanien und im Ausland, Mietaktivität, steuerliches Residenzland und anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen. Wir erhalten eine Steuervertretungsvollmacht, die es uns ermöglicht, mit der AEAT in Ihrem Namen zu kommunizieren und Erklärungen elektronisch einzureichen.

2

Jährliche IRNR-Erklärungen (Modelo 210)

Wir erstellen und reichen die Modelo-210-Erklärungen für alle steuerpflichtigen spanischen Quellen ein: Mieteinnahmen (vierteljährlich oder jährlich, je nach Lage), zugerechnete Einkünfte für selbst genutzte oder leerstehende Immobilien (jährlich bis 31. Dezember) und Kapitalgewinne aus dem Verkauf spanischer Vermögenswerte. Wir wenden das entsprechende Steuerabkommen an, um sicherzustellen, dass die in Spanien gezahlte Steuer korrekt mit Ihrer Heimatsteuerpflicht verrechnet wird.

3

Modelo 720/721 und Vermögensteuer

Für spanische Residenten mit Auslandsvermögen über 50.000 Euro reichen wir das Modelo 720 (informatorische Erklärung) innerhalb der Frist vom 31. März ein. Für Nicht-Residenten mit spanischen Vermögenswerten über 700.000 Euro bereiten wir die Vermögensteuererklärung (IP) vor, unter Berücksichtigung der in Ihrer autonomen Region verfügbaren Freibeträge. Seit 2022 gilt die Solidaritätssteuer auf großes Vermögen als Ergänzung — wir beraten, ob sie anwendbar ist und wie man sie optimiert.

4

Laufende Vertretung und Ad-hoc-Beratung

Während des gesamten Jahres verwalten wir die Kommunikation mit der AEAT in Ihrem Namen, beantworten behördliche Anfragen, aktualisieren die Steuerregistrierung bei Eigentumsänderungen und beraten zu steuerlichen Konsequenzen von Transaktionen (Kauf, Verkauf, Schenkung, Vermietungsstatus). Beim Verkauf berechnen wir die Kapitalgewinne, verwalten die 3%-Einbehaltung durch den Käufer und reichen den Antrag auf Erstattung des überschüssigen einbehaltenen Betrags ein.

Modelo 210
Einkommensteuer für Nicht-Residenten (jährlich oder vierteljährlich)
31. März
Modelo-720-Frist für Auslandsvermögensberichte
3%
Einbehaltung durch den Käufer beim Immobilienverkauf durch Nicht-Residenten

Ich besitze eine Wohnung in Marbella, lebe aber in der Schweiz. Vor BMC war ich mir nicht einmal bewusst, dass ich jährliche Steuern auf meine Immobilie schuldete, wenn ich sie nicht vermietete. Jetzt kümmert sich BMC um alles — ich erhalte einmal im Jahr eine Zusammenfassung, bestätige, und fertig. Ich wünschte, ich hätte das früher gewusst.

Andreas Keller Immobilieneigentümer (Nicht-Resident), Zürich, Schweiz

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Steuerpflichten von Nicht-Residenten mit spanischen Immobilien

Der Besitz einer Immobilie in Spanien als Nicht-Resident ist mit einem Satz jährlicher Steuerpflichten verbunden, die viele Eigentümer nicht vollständig kennen. Die wichtigsten sind:

  • Zugerechnete Einkommensteuer (IRNR): Jährliche Steuer auf einen fiktiven Mietwert — selbst für leerstehende oder selbst genutzte Immobilien.
  • IRNR auf tatsächliche Mieteinnahmen: Vierteljährlich einzureichen, wenn die Immobilie tatsächlich vermietet ist.
  • Vermögensteuer (IP): Gilt für spanische Nettovermögenswerte über 700.000 Euro pro Eigentümer.
  • Kapitalgewinnsteuer: Bei Verkauf der Immobilie fällig, wobei der Käufer 3% des Kaufpreises einzubehalten hat.
  • Plusvalía Municipal: Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, die beim Verkauf zu zahlen ist.

Das Jahrespaket-Modell

Die Verwaltung dieser Verpflichtungen fragmentiert über mehrere Berater oder Länder hinweg ist kostspielig und fehleranfällig. Das Expat-Steuerpaket von BMC konsolidiert alle jährlich wiederkehrenden Verpflichtungen unter einem Dach zu einem festen Jahreshonorar.

Das Paket umfasst: alle IRNR-Erklärungen (Modelo 210), Modelo 720/721 für Residenten mit Auslandsvermögen, Vermögensteuer wo anwendbar, Steuervertretung gegenüber der AEAT und Erstberatung zu steuerlichen Ereignissen wie Verkauf, Schenkung oder Erbschaft.

Doppelbesteuerungsabkommen und Ihre Steuersituation im Heimatland

Spanien hat Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten EU-Mitgliedstaaten, dem Vereinigten Königreich, der Schweiz und vielen anderen Ländern abgeschlossen. Diese Abkommen bestimmen, welcher Staat das primäre Besteuerungsrecht auf verschiedene Einkommensarten hat, und stellen sicher, dass Sie nicht zweifach auf dieselbe Einkommensquelle besteuert werden.

BMC berät Sie auf der Grundlage Ihres spezifischen Residenzlandes und des anwendbaren Abkommens. Wir koordinieren auch mit Ihrem lokalen Steuerberater im Heimatland, um sicherzustellen, dass die in Spanien gezahlten Steuern korrekt bei der Berechnung Ihrer Steuerschuld im Heimatland berücksichtigt werden.

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Ja. Nicht-Residenten, die in Spanien Immobilien besitzen, schulden jährliche Steuern auf zugerechnete Einkünfte, selbst wenn die Immobilie das gesamte Jahr über leer steht oder ausschließlich für den persönlichen Gebrauch genutzt wird. Dies wird als Imputación de Rentas bezeichnet und wird auf der Grundlage des Katasterwertes der Immobilie berechnet. Der Steuersatz variiert je nach Ihrem steuerlichen Wohnsitz: 19% für EU/EWR-Residenten und 24% für Residenten anderer Länder. Zusätzlich zu dieser zugerechneten Einkommensteuer schulden Sie möglicherweise auch Vermögensteuer, wenn Ihr gesamtes Nettovermögen in Spanien 700.000 Euro übersteigt.
Das Modelo 720 ist eine informatorische Erklärung — keine Steuer —, die in Spanien steuerlich ansässige Personen einreichen müssen, wenn sie ausländische Vermögenswerte über 50.000 Euro halten (Bankkonten, Wertpapiere oder Immobilien, jeweils einzeln betrachtet). Wird es nicht eingereicht oder wird es mit falschen Angaben eingereicht, drohen erhebliche Strafen. Nicht-Residenten sind für das Modelo 720 nicht erforderlich, müssen aber das Modelo 210 für spanische Quelleneinkünfte und spanische Kapitalgewinne einreichen. Seit 2023 besteht auch das Modelo 721 für Kryptowährungsbestände im Ausland.
Mieteinnahmen einer in Spanien verwalteten Immobilie, die einem Nicht-Residenten gehört, unterliegen dem IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Für EU/EWR-Residenten können Ausgaben (Hypothekenzinsen, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren, Abschreibung) von den Einnahmen abgezogen werden; der Nettobetrag wird mit 19% besteuert. Für Nicht-EU-Residenten gilt der Bruttobetrag der Einnahmen mit 24%. Erklärungen sind vierteljährlich einzureichen (im April, Juli, Oktober und Januar für das vorangegangene Quartal). BMC verwaltet den gesamten vierteljährlichen Zyklus.
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nicht-Residenten muss der Käufer 3% des Kaufpreises als Vorauszahlung der Kapitalgewinnsteuer einbehalten und diese innerhalb von 30 Tagen an die AEAT abführen. Der Verkäufer reicht dann eine Modelo-210-Kapitalgewinnerklärung ein und berechnet die tatsächliche Steuer: 19% für EU/EWR-Residenten und 24% für andere auf den Nettogewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten, Verbesserungen und Abschlusskosten). Wenn die 3%-Einbehaltung die tatsächliche Steuer übersteigt, wird der Unterschied erstattet. BMC berechnet die optimale Position und reicht die Rückerstattungsanträge ein.
Nicht-Residenten, die außerhalb der EU ansässig sind, sind gesetzlich verpflichtet, einen Steuervertreter in Spanien zu benennen. Für EU-Residenten ist es zwar nicht obligatorisch, aber praktisch unverzichtbar: Die AEAT kommuniziert elektronisch über eine Steuerbriefbox, und ein spanischer Steuervertreter stellt sicher, dass keine Mitteilungen verpasst werden und Fristen eingehalten werden. BMC übernimmt die Steuervertretung als Teil des Jahrespakets.

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