Große Immobilienbesitzer unterliegen in neuen Gebieten strengeren Mietpreisregeln

Mit der Resolution vom 24. Juli 2026 hat das Sekretariat für Wohnungsbau und urbane Agenda (Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana) die Liste der Gebiete bekannt gegeben, die im zweiten Quartal 2026 offiziell als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas de mercado residencial tensionado) eingestuft wurden. Diese Maßnahme basiert auf dem Verfahren gemäß Artikel 18 der Ley 12/2023 vom 24. Mai, dem spanischen Wohnungsrecht, und hat unmittelbare Auswirkungen auf die Regulierung der Mietpreise und die Einstufung von Großvermietern in den betroffenen Regionen.

Was sich ändert

Die vorliegende Resolution (BOE-A-2026-16532) konkretisiert die rechtlichen Rahmenbedingungen für verschiedene Kommunen und Stadtteile, in denen der Wohnungsmarkt als überlastet gilt. Die wesentlichen Änderungen betreffen drei Kernbereiche, die durch die Deklaration aktiviert werden:

• Spezifische Definition des Großvermieters: Gemäß Artikel 18.2.d der Ley 12/2023 können die autonomen Regionen eine eigene, ergänzende Definition für den Begriff des „Großvermieters“ (gran tenedor) festlegen. Dies bedeutet, dass die allgemeine Schwelle der nationalen Gesetzgebung durch lokale Regelungen verschärft werden kann, was mehr Eigentümer in die Kategorie der regulierten Großvermieter rückt.
• Mietpreisbeschränkungen: In den deklarierten Gebieten findet die im zweiten Absatz von Artikel 17.7 der Ley 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU) vorgesehene Beschränkung Anwendung. Dies schränkt die Möglichkeit ein, Mietpreise bei Neuverträgen oder Verlängerungen nach Belieben zu erhöhen.
• Geltungsdauer: Die Resolution legt fest, für welchen Zeitraum die Einstufung als „angespannter Markt“ gültig bleibt, was für die langfristige Kalkulation von Immobilieninvestitionen entscheidend ist.

Kontext

Die Deklaration von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist ein zentrales Instrument der Ley 12/2023, die darauf abzielt, den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum in Gebieten mit extrem hoher Nachfrage und geringem Angebot zu sichern. Vor dieser gesetzlichen Regelung hatten die Kommunen nur begrenzte Möglichkeiten, direkt in die Preisgestaltung des privaten Mietmarktes einzugreifen. Durch die Einstufung als „zona tensionada“ wird der Wohnungsmarkt von einem rein marktgesteuerten Bereich zu einem staatlich regulierten Sektor, in dem soziale Schutzmechanismen Vorrang vor der freien Preisbildung haben. Diese Entwicklung ist Teil der umfassenderen spanischen Wohnungsstrategie, die darauf abzielt, die Gentrifizierung in touristisch oder wirtschaftlich bedeutenden Zentren zu begrenzen.

An wen es sich richtet und wie

Die Auswirkungen der Resolution unterscheiden sich je nach rechtlicher Stellung der betroffenen Akteure:

• Großunternehmen und institutionelle Anleger: Diese Gruppe ist am stärksten betroffen. Wenn ein Unternehmen in den Gebieten Asturien (z. B. Gijón, Avilés, Gozón, Llanes), Galicien (Santiago de Compostela) oder dem Baskenland (Basauri) über eine signifikante Anzahl an Wohnungen verfügt, greifen die verschärften Definitionen des Großvermieters nach Art. 18.2.d. Dies führt zu einer direkten Kontrolle der Mietrenditen und einer strengeren Überwachung der Mietverträge.
• Selbstständige (Autónomos): Ein Selbstständiger kann ebenfalls als Großvermieter eingestuft werden, sofern er in den betroffenen Gebieten eine bestimmte Anzahl an Immobilien besitzt. In diesem Fall unterliegt er denselben regulatorischen Einschränkungen wie große Immobilienkonzerne. Eine genaue Prüfung der lokalen Schwellenwerte ist hier unerlässlich.
• Privatpersonen (Mieter): Für Mieter in den genannten Gebieten, wie etwa in den Stadtteilen La Arena oder Cimadevilla in Gijón oder im Viertel La Magdalena in Avilés, bedeutet die Deklaration eine Erhöhung der Rechtssicherheit. Sie profitieren von den Schutzmechanismen gegen überhöhte Mietsteigerungen und einer stabileren Wohnsituation.
• Privatpersonen (Eigentümer): Kleinvermieter müssen prüfen, ob ihre Immobilien in den neu deklarierten Zonen liegen. Obwohl sie oft nicht als Großvermieter gelten, können die allgemeinen Mietpreisbeschränkungen der LAU in diesen Gebieten dennoch Einfluss auf die Vertragsgestaltung haben.

Was zu tun ist und wann

Da die Resolution die Einstufung für das zweite Quartal 2026 festschreibt, müssen betroffene Akteure zeitnah handeln:

• Bestandsprüfung: Eigentümer und Verwalter sollten umgehend prüfen, ob ihre Immobilien in den durch die Resolution (BOE-A-2026-16532) genannten Gebieten liegen. Die betroffenen Gebiete umfassen unter anderem Gijón, Avilés, Gozón, Llanes, Santiago de Compostela, Basauri und spezifische Stadtteile wie La Arena, Cimadevilla, La Magdalena sowie die Kerne Nueva, Poo, Barro und Celorio.
• Vertragsanalyse: Bestehende Mietverträge und geplante Neuvermietungen müssen auf Konformität mit den neuen Preisobergrenzen und den spezifischen Definitionen des Großvermieters gemäß Art. 18.2.d der Ley 12/2023 geprüft werden.
• Anpassung der Strategie: Investoren sollten ihre Renditeprognosen für diese Regionen an die neuen regulatorischen Rahmenbedingungen anpassen, um rechtliche Sanktionen oder die Unwirksamkeit von Mietklauseln zu vermeiden.

Für eine detaillierte rechtliche Bewertung Ihrer spezifischen Situation in den betroffenen Gebieten empfehlen wir eine Beratung durch die entsprechende Fachabteilung von BMC.