Acheter un bien à Marbella — conseil juridique indépendant à chaque étape

Marbella est l'un des marchés immobiliers de luxe les plus actifs d'Europe. La pression des prix et la compétition entre acheteurs créent un environnement où les délais sont courts et les contrats d'arrhes signés rapidement — parfois sans vérifications préalables suffisantes. Or, dans le segment des villas et appartements de prestige à Marbella, les situations juridiques et urbanistiques complexes sont fréquentes : modifications non autorisées, surfaces construites non déclarées, licences de construction partielles, servitudes non inscrites. Les acheteurs qui s'engagent sans conseil juridique indépendant découvrent parfois ces problèmes après la signature notariale — à un moment où les recours sont coûteux et les solutions complexes.

Depuis 2010 · 16 ans Collaborateur fiscal AEAT

Choisissez un créneau dans l'agenda du spécialiste.

Dites-nous quand vous appeler et un associé vous contactera dans le créneau choisi.

Écrivez-nous et nous répondrons sous 24 heures ouvrables.

Données traitées dans l'UE · RGPD · Sans engagement

Pourquoi BM Consulting

Conseil spécialisé et service personnalisé

BMC accompagne les acquéreurs à Marbella avec un service de conseil juridique immobilier qui commence avant la signature du compromis et s'étend jusqu'à la pleine jouissance du bien. Nous effectuons la due diligence complète, protégeons nos clients dans la documentation contractuelle, et gérons la transaction jusqu'à l'acte notarié et au-delà.

  • En Andalousie, l'ITP sur les reventes est de 7 % (calculé sur le prix de vente ou la valeur de référence cadastrale selon le plus élevé) — le coût total d'acquisition incluant notaire, registre et avocat représente environ 10-12 % du prix.

  • Les extensions et modifications non autorisées sont fréquentes dans le parc immobilier des villas de Marbella — la vérification des licences auprès de la mairie est indispensable avant tout compromis d'arrhes.

  • Les dettes de communauté de propriétaires se transmettent à l'acheteur (exercice en cours + 3 ans précédents) — BMC demande systématiquement le certificat de situation comptable et les procès-verbaux d'assemblée avant signature.

  • Une procuration notariale (poder notarial) permet à BMC de signer l'acte notarié en votre nom — solution courante pour les acheteurs internationaux à Marbella qui ne peuvent pas se déplacer pour la signature.

Comment nous travaillons

Du premier contact à la clôture du dossier

  1. Due diligence pré-contrat

    Avant toute signature, nous vérifions la situation complète du bien : titre, charges et sûretés, situation urbanistique (licences, conformité des constructions, certificat de fin de travaux), dettes de communauté, et situation fiscale du vendeur non-résident. Nous communiquons nos conclusions avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

  2. Rédaction et négociation du contrat d'arrhes

    Nous rédigeons un contrat d'arrhes qui protège vos intérêts : conditions suspensives permettant de vous rétracter sans pénalité si des problèmes significatifs sont découverts, garanties explicites du vendeur, délais de levée des charges, et mécanismes de protection clairs. Nous négocions les conditions avec le représentant du vendeur.

  3. Suivi jusqu'à l'acte notarié

    Nous coordonnons toutes les étapes entre le compromis et la signature chez le notaire : levée des charges hypothécaires, transfert des fonds, organisation de la visite finale de vérification du bien, et vérification que toutes les conditions du contrat sont satisfaites avant la signature.

  4. Formalités post-acquisition

    Après la signature, nous gérons le paiement des impôts (ITP ou TVA selon le cas), l'inscription de l'acte au registre de la propriété, et les changements de titulaire auprès des prestataires de services. Pour les acheteurs non-résidents, nous mettons en place la représentation fiscale IRNR si nécessaire.

Autoévaluation · 45 secondes

Avez-vous besoin de ce service?

Répondez à trois questions et nous vous montrerons le service le plus pertinent pour votre cas.

Résidez-vous actuellement en Espagne?
Avez-vous des biens ou revenus dans un autre pays?
Avez-vous reçu ou attendez-vous un héritage?
Envisagez-vous de créer une entreprise?
Répondez pour voir vos services recommandés.

Le problème

Marbella est l'un des marchés immobiliers de luxe les plus actifs d'Europe. La pression des prix et la compétition entre acheteurs créent un environnement où les délais sont courts et les contrats d'arrhes signés rapidement — parfois sans vérifications préalables suffisantes. Or, dans le segment des villas et appartements de prestige à Marbella, les situations juridiques et urbanistiques complexes sont fréquentes : modifications non autorisées, surfaces construites non déclarées, licences de construction partielles, servitudes non inscrites. Les acheteurs qui s'engagent sans conseil juridique indépendant découvrent parfois ces problèmes après la signature notariale — à un moment où les recours sont coûteux et les solutions complexes.

Notre solution

BMC accompagne les acquéreurs à Marbella avec un service de conseil juridique immobilier qui commence avant la signature du compromis et s'étend jusqu'à la pleine jouissance du bien. Nous effectuons la due diligence complète, protégeons nos clients dans la documentation contractuelle, et gérons la transaction jusqu'à l'acte notarié et au-delà.

Processus

Comment nous procédons

1

Due diligence pré-contrat

Avant toute signature, nous vérifions la situation complète du bien : titre, charges et sûretés, situation urbanistique (licences, conformité des constructions, certificat de fin de travaux), dettes de communauté, et situation fiscale du vendeur non-résident. Nous communiquons nos conclusions avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

2

Rédaction et négociation du contrat d'arrhes

Nous rédigeons un contrat d'arrhes qui protège vos intérêts : conditions suspensives permettant de vous rétracter sans pénalité si des problèmes significatifs sont découverts, garanties explicites du vendeur, délais de levée des charges, et mécanismes de protection clairs. Nous négocions les conditions avec le représentant du vendeur.

3

Suivi jusqu'à l'acte notarié

Nous coordonnons toutes les étapes entre le compromis et la signature chez le notaire : levée des charges hypothécaires, transfert des fonds, organisation de la visite finale de vérification du bien, et vérification que toutes les conditions du contrat sont satisfaites avant la signature.

4

Formalités post-acquisition

Après la signature, nous gérons le paiement des impôts (ITP ou TVA selon le cas), l'inscription de l'acte au registre de la propriété, et les changements de titulaire auprès des prestataires de services. Pour les acheteurs non-résidents, nous mettons en place la représentation fiscale IRNR si nécessaire.

7%
Taux ITP en Andalousie pour les acquisitions de revente
1,2%
Taux AJD en Andalousie pour les achats en VEFA (neuf)
100%
Transactions avec due diligence préalable à la signature du compromis

J'ai acheté une villa à La Zagaleta. La situation urbanistique était complexe — une extension avait été construite sans permis. Mon avocat de BMC a négocié une réduction du prix et une garantie contractuelle du vendeur pour régulariser la situation dans les 6 mois suivant la vente. Sans ce conseil, j'aurais acheté un problème.

Klaus Steinberg Acquéreur non-résident, Client privé, Francfort

Acheter à Marbella : un marché de prestige avec des enjeux juridiques spécifiques

Marbella et son Golden Mile restent l’une des adresses les plus recherchées du marché immobilier de luxe européen. La demande internationale — clients britanniques, du Moyen-Orient, d’Europe du Nord, et d’Amérique latine — se maintient à des niveaux élevés, avec des prix au mètre carré parmi les plus hauts d’Espagne pour les propriétés de standing.

Dans ce contexte de marché tendu, les délais de décision sont souvent courts. Les agents immobiliers peuvent exercer une pression commerciale pour une signature rapide. BMC recommande systématiquement de ne jamais signer un contrat d’arrhes et surtout de ne jamais verser des arrhes significatives sans avoir obtenu les conclusions de la due diligence juridique préalable.

Ce que la due diligence couvre à Marbella

Pour un bien immobilier à Marbella, la due diligence doit être particulièrement rigoureuse sur les points suivants :

Situation urbanistique : Marbella a une histoire urbanistique complexe. La vérification des licences de construction, des certificats de fin de travaux et de la conformité de toutes les constructions avec les permis accordés est une étape indispensable.

Charges occultes : Au-delà des hypothèques inscrites au registre, des servitudes non visibles, des droits de passage, ou des engagements informels peuvent affecter la valeur ou l’usage du bien. Notre vérification inclut les archives notariales et urbanistiques pertinentes.

Communauté de propriétaires : Dans les urbanizaciones et les complexes de luxe, les charges de communauté peuvent être élevées et des dettes accumulées significatives. Nous demandons systématiquement les comptes de la communauté et le certificat de situation du vendeur.

Processus d’achat à Marbella : du premier contact à l’inscription au registre

Phase 1 : Due diligence complète avant compromis

Pour un bien à Marbella ou sur le Golden Mile, BMC conduit une due diligence approfondie sur :

  1. Nota simple registral (Registro de la Propiedad de Marbella) : état des charges, propriétaire inscrit, description registrale du bien et de ses annexes
  2. Informe urbanístico auprès de l’Ayuntamiento de Marbella : licences de construction, certificat de fin de travaux, licence de première occupation, absence de procédure de discipline urbanistique (expediente de disciplina urbanística)
  3. Certificat de la communauté de propriétaires : état des dettes du vendeur, travaux votés (derrama) non encore facturés, prévisions de charges futures
  4. Attestation IBI : preuve du paiement des 4 dernières années de taxe foncière (les dettes suivent le bien)
  5. Vérification des éventuels locataires : baux en cours, conditions de résiliation, droits de préemption éventuels

Durée : 2 à 3 semaines pour une due diligence complète sur un bien à Marbella. BMC négocje systématiquement ce délai dans le contrat d’arrhes.

Phase 2 : Négociation et contrat d’arrhes

Le contrato de arras penitenciales (Art. 1454 Código Civil) est rédigé ou révisé par BMC pour protéger l’acheteur :

  • Clause suspensive explicite liée aux résultats de la due diligence
  • Définition des charges que le vendeur s’engage à lever avant l’acte
  • Mécanisme de rétractation sans pénalité si une irrégularité substantielle est découverte
  • Délai réaliste pour la signature de l’acte (minimum 4 semaines après le compromis)

Phase 3 : Fiscalité de l’acquisition à Marbella

ITP (bien de revente entre particuliers) : 7% du prix de vente en Andalousie depuis le Decreto-Ley 9/2021.

TVA + AJD (bien neuf d’un promoteur) : 10% TVA + 1,2% AJD sur le prix HT.

Frais supplémentaires :

  • Notaire : 0,3–0,5% du prix (barème légal régressif)
  • Inscription au Registro de la Propiedad : 0,2–0,4%
  • Obtention du NIE pour acheteur étranger : 30–80 € + délais à anticiper
  • Honoraires avocat BMC (due diligence + suivi acte) : 1–1,5% du prix (minimum 2.500 €)

Budget total acquisition (exemple bien à 1.500.000 €) :

PosteMontant estimatif
ITP 7%105.000 €
Notaire + registre~15.000 €
Honoraires avocat~20.000 €
Total frais~140.000 €

Phase 4 : Après la signature — obligations du non-résident acheteur

Si l’acheteur est non-résident fiscal en Espagne :

  • Modelo 210 annuel : déclaration du revenu imputé sur le bien non loué (1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, imposé à 19% UE/EEE ou 24% autres)
  • IBI annuel : taxe foncière de l’Ayuntamiento de Marbella, prélevée automatiquement si un compte domicilié en Espagne est fourni
  • Modelo 720/721 : si l’acheteur est résident fiscal espagnol avec actifs à l’étranger > 50.000 €

BMC intègre la gestion fiscale post-acquisition dans son service global pour les clients qui acquièrent à Marbella.

Marbella : pourquoi la due diligence est plus critique qu’ailleurs

Histoire urbanistique complexe. Marbella a connu plusieurs vagues de constructions irrégulières dans les années 1990–2000 sous diverses administrations municipales. Des biens construits légalement à l’époque peuvent se retrouver aujourd’hui en situation précaire suite à des annulations de plans d’urbanisme. La vérification urbanistique approfondie est non-négociable.

Propriétés complexes multi-propriétaires. Les grandes villas sur le Golden Mile appartiennent souvent à des structures composites (sociétés espagnoles, holdings insulaires, fiducies étrangères). Identifier le propriétaire réel et sa capacité à transmettre exige une analyse qui va bien au-delà de la nota simple standard.

Marchés de revente avec historique fiscal. Un bien vendu plusieurs fois peut avoir accumulé des obligations fiscales insuffisamment déclarées. BMC vérifie systématiquement l’existence de régularisations fiscales en cours susceptibles d’affecter le bien ou son vendeur.

BMC dispose d’un bureau à Marbella. Découvrez notre bureau de Marbella pour un accompagnement de proximité.

FAQ

Questions fréquentes

Certains acheteurs de biens de luxe à Marbella envisagent de structurer l'acquisition via une société espagnole ou étrangère. Cette approche peut présenter des avantages en termes de confidentialité et de planification successorale, mais elle a aussi des inconvénients fiscaux importants (l'ITP est dû comme pour une acquisition personnelle, la société est soumise à l'IS sur les revenus locatifs et les plus-values à un taux potentiellement moins favorable que l'IRNR). BMC analyse la structure d'acquisition optimale pour chaque client avant l'achat, en tenant compte de ses objectifs d'utilisation, de financement et de transmission future.
Marbella a une histoire spécifique en matière d'urbanisme, avec une période (années 1990-2000) pendant laquelle de nombreuses licences ont été accordées dans des conditions irrégulières. Une partie de ces situations a depuis été régularisée ou est en cours de régularisation. D'autres irrégularités (extensions non autorisées, constructions en zone protégée) peuvent faire l'objet de procédures de démolition ou de régularisation. BMC vérifie la situation urbanistique spécifique de chaque bien et évalue si des irrégularités existantes sont prescrites (et donc sans risque pratique) ou actives (et donc à risque). Ce contrôle est indispensable pour un achat sécurisé à Marbella.
Oui. En droit espagnol, les dettes de communauté de propriétaires impayées suivent le bien — elles ne restent pas à la charge du vendeur mais sont transmises à l'acheteur. La loi espagnole prévoit que l'acheteur répond des dettes de communauté impayées de l'exercice en cours et des trois années précédentes, jusqu'à concurrence de la quote-part du bien. BMC demande systématiquement un certificat de situation comptable de la communauté de propriétaires avant toute transaction.
Pour un achat de revente à Marbella, le principal impôt est l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) au taux de 7 % en Andalousie, calculé sur le prix de vente ou la valeur de référence cadastrale si elle est supérieure. Pour un achat en VEFA (bien neuf du promoteur), la TVA est de 10 % plus l'AJD (Actos Jurídicos Documentados) à 1,2 % en Andalousie. Les frais notariaux représentent environ 0,4-0,5 % du prix, et les frais d'inscription au registre de la propriété environ 0,2-0,4 %. Au total, prévoyez entre 10 et 12 % du prix d'achat en frais et taxes pour une acquisition de revente à Marbella.
Pour une villa à Marbella, la due diligence urbanistique doit vérifier : la licence de construction d'origine conforme au projet réalisé, le certificat de fin de travaux (certificado de fin de obra) et la licence de première occupation (licencia de primera ocupación), la conformité de toutes les extensions ou modifications postérieures à la construction initiale (piscine, dépendances, agrandissements), l'absence de procédure de rétablissement de la légalité urbanistique en cours, et la classification du terrain (urbano consolidado, urbanizable, non urbanizable). À Marbella, les extensions non autorisées sans permis sont fréquentes dans le parc immobilier des années 1980-2000. BMC vérifie auprès de la mairie de Marbella la situation urbanistique exacte de chaque bien avant tout engagement contractuel.
Il est très fréquent pour les acheteurs internationaux à Marbella de ne pas pouvoir se déplacer pour la signature de l'acte notarié. Dans ce cas, BMC établit une procuration notariale (poder notarial) : soit par un notaire espagnol si le client est en Espagne, soit par un notaire du pays de résidence avec apostille de la Haye. Cette procuration autorise un représentant de BMC à signer l'acte en votre nom. Avant la signature, BMC effectue une vérification finale du bien, s'assure que toutes les conditions du compromis sont satisfaites (charges levées, corrections apportées), et organise les virements dans les délais notariaux. Le procès-verbal notarié vous est ensuite transmis avec un compte-rendu complet de la transaction.

Services connexes

Avocat Immobilier Marbella Avocat Droit Immobilier Marbella Beckham Law Marbella
Voir tous les services dans ce domaine

Parlez à un spécialiste

Premier échange offert. Sans engagement. Réponse en moins d'1 heure pendant les heures de bureau.

Première consultation sans frais 30 minutes avec un spécialiste de votre domaine
Devis fermé avant de commencer Pas de surprises ni d'honoraires de résultat
Collaborateur fiscal agréé Télédéclaration de tous les formulaires

4,8/5 · Données traitées dans l'UE · RGPD · Sans engagement

Questions fréquentes

Questions sur Avocat immobilier à Marbella : achat et vente | BMC

Certains acheteurs de biens de luxe à Marbella envisagent de structurer l'acquisition via une société espagnole ou étrangère. Cette approche peut présenter des avantages en termes de confidentialité et de planification successorale, mais elle a aussi des inconvénients fiscaux importants (l'ITP est dû comme pour une acquisition personnelle, la société est soumise à l'IS sur les revenus locatifs et les plus-values à un taux potentiellement moins favorable que l'IRNR). BMC analyse la structure d'acquisition optimale pour chaque client avant l'achat, en tenant compte de ses objectifs d'utilisation, de financement et de transmission future.
Marbella a une histoire spécifique en matière d'urbanisme, avec une période (années 1990-2000) pendant laquelle de nombreuses licences ont été accordées dans des conditions irrégulières. Une partie de ces situations a depuis été régularisée ou est en cours de régularisation. D'autres irrégularités (extensions non autorisées, constructions en zone protégée) peuvent faire l'objet de procédures de démolition ou de régularisation. BMC vérifie la situation urbanistique spécifique de chaque bien et évalue si des irrégularités existantes sont prescrites (et donc sans risque pratique) ou actives (et donc à risque). Ce contrôle est indispensable pour un achat sécurisé à Marbella.
Oui. En droit espagnol, les dettes de communauté de propriétaires impayées suivent le bien — elles ne restent pas à la charge du vendeur mais sont transmises à l'acheteur. La loi espagnole prévoit que l'acheteur répond des dettes de communauté impayées de l'exercice en cours et des trois années précédentes, jusqu'à concurrence de la quote-part du bien. BMC demande systématiquement un certificat de situation comptable de la communauté de propriétaires avant toute transaction.
Pour un achat de revente à Marbella, le principal impôt est l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) au taux de 7 % en Andalousie, calculé sur le prix de vente ou la valeur de référence cadastrale si elle est supérieure. Pour un achat en VEFA (bien neuf du promoteur), la TVA est de 10 % plus l'AJD (Actos Jurídicos Documentados) à 1,2 % en Andalousie. Les frais notariaux représentent environ 0,4-0,5 % du prix, et les frais d'inscription au registre de la propriété environ 0,2-0,4 %. Au total, prévoyez entre 10 et 12 % du prix d'achat en frais et taxes pour une acquisition de revente à Marbella.
Pour une villa à Marbella, la due diligence urbanistique doit vérifier : la licence de construction d'origine conforme au projet réalisé, le certificat de fin de travaux (certificado de fin de obra) et la licence de première occupation (licencia de primera ocupación), la conformité de toutes les extensions ou modifications postérieures à la construction initiale (piscine, dépendances, agrandissements), l'absence de procédure de rétablissement de la légalité urbanistique en cours, et la classification du terrain (urbano consolidado, urbanizable, non urbanizable). À Marbella, les extensions non autorisées sans permis sont fréquentes dans le parc immobilier des années 1980-2000. BMC vérifie auprès de la mairie de Marbella la situation urbanistique exacte de chaque bien avant tout engagement contractuel.
Il est très fréquent pour les acheteurs internationaux à Marbella de ne pas pouvoir se déplacer pour la signature de l'acte notarié. Dans ce cas, BMC établit une procuration notariale (poder notarial) : soit par un notaire espagnol si le client est en Espagne, soit par un notaire du pays de résidence avec apostille de la Haye. Cette procuration autorise un représentant de BMC à signer l'acte en votre nom. Avant la signature, BMC effectue une vérification finale du bien, s'assure que toutes les conditions du compromis sont satisfaites (charges levées, corrections apportées), et organise les virements dans les délais notariaux. Le procès-verbal notarié vous est ensuite transmis avec un compte-rendu complet de la transaction.
Email
Contact