Les locataires de logements habituels bénéficieront d'une plus grande stabilité contractuelle

Le gouvernement espagnol a publié le Real Decreto-ley 28/2026, du 6 octobre, par lequel sont adoptées des mesures urgentes pour renforcer la stabilité des contrats de location de la résidence principale (BOE-A-2026-20822). Cette norme intervient dans un contexte de forte tension sur le marché immobilier, visant à transformer le modèle de location actuel pour offrir une plus grande prévisibilité aux ménages et limiter l'utilisation de l'expiration des contrats comme levier de revalorisation excessive des loyers.

Que cambia

La réforme introduit des modifications structurelles dans la gestion de la durée et de l'extinction des contrats de location. Le point central est la nouvelle rédaction de l'article 10 de la Ley 29/1994, de 24 novembre, sur les baux urbains. L'objectif est de rompre avec le mécanisme par lequel le terme du contrat permettait aux bailleurs de fixer de nouveaux loyers déconnectés de l'évolution contractuelle initiale, souvent au détriment de l'ancrage social du locataire.

Selon le texte, la norme cherche à garantir que le renouvellement du contrat ne devienne pas un outil de transfert de la hausse des prix du marché vers les foyers. En renforçant la continuité contractuelle, le législateur limite la rotation excessive qui, au-delà de l'instabilité sociale, génère des coûts de transaction élevés (frais de déménagement, nouvelles garanties, changements de vie) qui ne sont compensés par aucune partie. La norme s'aligne ainsi sur des modèles européens tels que ceux de la France ou de l'Allemagne, où la stabilité du lien locatif est un pilier de la régulation du marché.

Contexto

Le cadre juridique précédent reposait sur une structure de durée qui, bien qu'ayant été étendue par le Real Decreto-ley 7/2019, laissait une vulnérabilité importante après une période de huit à dix ans. Une fois ces périodes de prorogation obligatoire épuisées, le contrat pouvait être résilié ou entrer en tacite reconduction selon le Code Civil, laissant le locataire sans garantie de maintien dans les lieux face aux conditions imposées par le marché au moment de la sortie.

Cette nouvelle disposition intervient après une période de grande instabilité législative. Le texte mentionne explicitement la révocation par le Congrès des députés, le 29 septembre 2026, de mesures urgentes antérieures, notamment le Real Decreto-ley 27/2026. Cette situation de vide et de tension sociale a conduit à l'adoption de ce nouveau texte pour restaurer la sécurité juridique. Il est important de noter que cette norme modifie l'article 10 de la Loi 29/1994 et agit en relation avec la disposition finale 5 du Real Decreto-ley 29/2026, de 6 octobre, créant un nouveau régime de stabilité pour l'accès au logement.

A quien afecta y como

Particuliers (Locataires) : Les locataires de leur résidence principale sont les principaux bénéficiaires. Ils gagnent en prévisibilité et en sécurité résidentielle. La norme vise à réduire l'incertitude liée aux fins de contrat et à protéger l'ancrage familial et professionnel en limitant les ruptures de bail motivées uniquement par la volonté d'augmenter les loyers.

Particuliers (Bailleurs) : Les propriétaires de logements habituels voient leur liberté contractuelle encadrée. Bien que le droit de propriété soit maintenu, la capacité à réajuster les loyers de manière discrétionnaire lors du renouvellement du contrat est limitée par les nouvelles règles de continuité. L'objectif est de passer d'un marché de haute rotation à un marché de stabilité.

Personnes morales et PME : Les entreprises agissant en tant que bailleurs de logements habituels (sociétés immobilières ou gestionnaires de parcs locatifs) sont directement impactées. Le cadre réglementaire tend à limiter leur capacité à fixer de nouvelles rentes au-delà de l'évolution contractuelle prévue, ce qui nécessite une révision de leurs modèles de gestion de portefeuille locatif pour intégrer des périodes de location plus longues et des revenus plus stables mais moins volatils.

Que hacer y cuando

Cette norme ne prévoit pas d'obligation d'action immédiate pour les particuliers ou les entreprises avant sa date d'entrée en vigueur. Cependant, les parties concernées doivent prendre en compte le calendrier suivant :

• Avant le 15 novembre 2026 : Les bailleurs et locataires doivent continuer à appliquer les dispositions de la Ley 29/1994 en vigueur.
• À partir du 15 novembre 2026 : La nouvelle rédaction de l'article 10 de la Ley 29/1994 devient applicable. Tous les nouveaux contrats ou les renouvellements intervenant après cette date devront respecter les nouveaux critères de stabilité et de continuité.

Il est recommandé aux propriétaires et aux gestionnaires immobiliers d'anticiper l'impact de ces mesures sur leurs projections de revenus et sur la gestion des fins de bail. Pour toute analyse spécifique de l'impact de cette réforme sur un parc immobilier existant, il est conseillé de consulter les experts de BMC.