Abogado inmobiliario en Alicante: Asesoramiento legal completa para comprar y vender en la Costa Blanca

Abogado inmobiliario en Alicante y la Costa Blanca: protección legal para el comprador internacional

El mercado inmobiliario de la provincia de Alicante es uno de los más activos de España en el segmento de compradores internacionales. Alicante capital, Torrevieja, Benidorm, Javea, Denia, Calpe, Altea y Guardamar del Segura reciben cada año a miles de compradores procedentes del Reino Unido, Alemania, los Países Bajos, Belgica, Noruega y Suecia que buscan una segunda residencia en la Costa Blanca o una propiedad para su retiro en el sol mediterraneo.

BMC asesora a compradores internacionales en toda la provincia de Alicante. Conocemos el mercado inmobiliario local, los notarios y registros de la propiedad de la zona, las particularidades urbanisticas de cada municipio y los problemas más habituales que se encuentran en la due diligence de inmuebles en la Costa Blanca.

Servicios legales inmobiliarios en Alicante y la Costa Blanca

• Due diligence jurídica en toda la provincia de Alicante
• Compraventa de viviendas de segunda mano y obra nueva
• Contratos de arras y compraventa (redacción y revisión)
• NIE y apertura de cuenta bancaria para compradores extranjeros
• ITP, IVA y AJD: cálculo, pago y presentación ante la Conselleria de Hacienda
• Contratos de arrendamiento de larga duracion y vacacional
• Gestión de comunidades de propietarios para propietarios no residentes
• Compraventa entre no residentes: retención del 3% del precio y tramitación

Alquiler vacacional en la Costa Blanca: marco legal y requisitos

El alquiler vacacional en la Comunitat Valenciana esta regulado por el Decreto 75/2015 y sus modificaciones. Las viviendas destinadas al alquiler turistico deben obtener el número de registro en el Registro de Turisme de la Generalitat Valenciana antes de anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. El incumplimiento puede suponer sanciones de hasta 400.000 euros. Además, algunas urbanizaciones privadas en Alicante, Javea o Calpe tienen prohibido el alquiler vacacional en sus estatutos de comunidad. BMC verifica la situación de cada inmueble antes de que el propietario inicie la actividad de alquiler vacacional.

La due diligence inmobiliaria en la Costa Blanca: lo que el notario no comprueba

El notario en España da fe pública de la voluntad de las partes y del contenido de la escritura, pero no investiga la situación jurídica del inmueble antes de la firma. Esa investigación —la due diligence— es responsabilidad del comprador, y su ausencia es la causa más frecuente de conflictos inmobiliarios en la Costa Blanca.

Una due diligence completa en Alicante y la Costa Blanca incluye: la nota simple del Registro de la Propiedad (cargas, hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de usufructo); la verificación de deudas de la comunidad de propietarios (el comprador hereda la deuda del ejercicio en curso y el anterior si no se retiene en la firma); el certificado de IBI pagado (deudas municipales que pueden reclamarse al nuevo propietario); la comprobación de la situación urbanística del inmueble ante el Ayuntamiento correspondiente (licencia de obra, licencia de primera ocupación, posibles expedientes de disciplina urbanística); y la revisión de la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética (obligatorios para la venta).

En municipios como Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar o Pilar de la Horadada, hay inmuebles con situaciones urbanísticas complejas derivadas de desarrollos de los años 80 y 90 que requieren una verificación específica. BMC realiza la due diligence completa antes de que el cliente firme ningún contrato privado ni pague ninguna señal.

El proceso de compraventa para el comprador extranjero en Alicante

El proceso de adquisición de una vivienda en Alicante sigue una secuencia que el comprador internacional debe conocer: primero, la obtención del Número de Identificación de Extranjero (NIE), imprescindible para cualquier operación patrimonial en España y que puede tramitarse por poder ante el Consulado español en el país de residencia del comprador; segundo, la apertura de una cuenta bancaria en España, necesaria para el pago del precio y los impuestos; tercero, la firma del contrato de arras o reserva tras la due diligence; cuarto, la escritura pública ante notario y el pago del precio restante; quinto, la liquidación del ITP (10% en la Comunitat Valenciana para segunda mano) ante la Agencia Tributaria Valenciana en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura; y finalmente, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

Si el vendedor es un no residente en España, el comprador debe retener el 3% del precio de compraventa e ingresarlo a cuenta del IRNR del vendedor mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma. Esta obligación recae sobre el comprador y su incumplimiento genera responsabilidad subsidiaria frente a la AEAT.

Las obligaciones fiscales del propietario no residente en la Costa Blanca

El propietario de un inmueble en la provincia de Alicante que no es residente fiscal en España tiene obligaciones tributarias periódicas ante la AEAT que muchos desconocen hasta que reciben una notificación de comprobación:

Si la vivienda no está alquilada: debe presentar el modelo 210 de IRNR con carácter anual (plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente al período), declarando la imputación de rentas inmobiliarias al 1,1% del valor catastral (o al 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años). El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE o el EEE, y del 24% para residentes en el resto del mundo.

Si la vivienda está alquilada: el modelo 210 debe presentarse trimestralmente (primer trimestre, en abril; segundo, en julio; tercero, en octubre; cuarto, en enero del año siguiente). Los residentes en la UE pueden deducir los gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler (amortización del inmueble, gastos de comunidad, IBI, reparaciones, intereses de hipoteca si los hubiera) antes de calcular el impuesto sobre la renta neta. Los no residentes de países fuera de la UE tributan sobre el ingreso bruto sin deducción de gastos.

Además, el propietario no residente también está sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio si el valor neto de sus bienes en España supera los 700.000 euros (umbral estatal, la Comunitat Valenciana aplica bonificación del 75% sobre la cuota íntegra autonómica). La declaración se presenta con el modelo 714 en el período de la Renta (abril-junio). BMC gestiona de forma integral todas estas obligaciones para propietarios no residentes en toda la provincia de Alicante.

La compraventa con vendedor no residente: la retención del 3%

Cuando el vendedor de un inmueble en la Costa Blanca no es residente fiscal en España, el marco legal impone al comprador una obligación muy concreta: retener el 3% del precio de compraventa escriturado e ingresarlo en la AEAT en el plazo de un mes desde la firma de la escritura, mediante el modelo 211. Esta retención actúa como pago a cuenta del IRNR del vendedor sobre la ganancia patrimonial derivada de la transmisión.

Si el impuesto efectivamente adeudado por el vendedor es inferior a la retención practicada (o si el vendedor tiene una pérdida patrimonial), puede solicitar la devolución del exceso mediante el modelo 210 en el plazo de cuatro años. Si el comprador omite practicar la retención, se convierte en responsable subsidiario frente a la AEAT por el importe no retenido. BMC gestiona este trámite como parte estándar del proceso en cualquier compraventa con vendedor no residente en la provincia de Alicante.

El arrendamiento urbano en la Costa Blanca: obligaciones del propietario

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción vigente tras la Ley 4/2013 y el Real Decreto-ley 7/2019, regula los contratos de arrendamiento de vivienda en España. Los aspectos más relevantes para el propietario de vivienda en la Costa Blanca que desea alquilar son:

Duración mínima: los contratos de arrendamiento de vivienda tienen una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física (siete años si es persona jurídica). El inquilino puede desistir del contrato con preaviso de dos meses una vez transcurridos seis meses desde el inicio, pero el arrendador no puede recuperar la vivienda antes de ese plazo mínimo salvo para destinarla a residencia permanente propia o de familiares en primer grado (y solo si así se recogió expresamente en el contrato). Esta protección reforzada del inquilino es especialmente relevante para propietarios no residentes que podrían necesitar la vivienda con un margen de tiempo limitado.

Actualización de la renta: desde la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, la actualización anual de la renta está limitada a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un tope máximo del 3% en 2024 y del índice específico que establezca el INE a partir de 2025. Esto limita la capacidad del arrendador de actualizar la renta al IPC cuando este es más elevado.

Fianza obligatoria: la LAU exige el depósito de una mensualidad de fianza (dos para arrendamiento de uso distinto del de vivienda). En la Comunitat Valenciana, la fianza debe depositarse ante la Agencia Valenciana de Gestión Energética (IVACE) o la conselleria competente en materia de vivienda, en el plazo de dos meses desde la celebración del contrato. El incumplimiento de esta obligación por el arrendador puede generar sanciones administrativas.

Gastos y suministros: el arrendador no puede repercutir al inquilino gastos generales de la comunidad de propietarios ni los honorarios de gestión inmobiliaria (estos son a cargo del arrendador si es persona jurídica). Sí puede repercutir el IBI y otros gastos pactados expresamente en el contrato cuando el arrendador sea persona física. Los suministros (agua, luz, gas) son por cuenta del inquilino si el contrato así lo establece.

BMC redacta contratos de arrendamiento para propietarios en toda la Costa Blanca, asegurando que el contrato cumple la LAU, está adaptado a las necesidades específicas del propietario (cláusula de necesidad, régimen de gastos, garantías adicionales) y ha sido depositado correctamente ante la administración autonómica.