La fecha de adquisición de un inmueble es la de formalización de la escritura pública de ejercicio de opción de compra

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1862-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/06/2018 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 33 a 35. Descripción de hechos En abril de 1999 se formaliza un contrato de arrendamiento financiero sobre un local entre una sociedad mercantil y una entidad bancaria por un plazo de quince años. Posteriormente, en noviembre de 2008 dicha sociedad cede a sus dos socias personas físicas el local subrogándose estas en todos los derechos y obligaciones que tenía la sociedad, pasando, por lo tanto, a ser las arrendatarias y comenzando a partir de dicha fecha a satisfacer las cuotas del arrendamiento que restaban por pagar. En abril de 2014 finaliza el contrato de arrendamiento financiero, si bien no es hasta noviembre de 2017 cuando se formaliza escritura de compraventa en la cual las socias ejercen la opción de compra sobre el local. Finalmente, en diciembre de 2017 se ha procedido a la venta del citado local. Cuestión planteada Fecha y valor de adquisición del local transmitido a los efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa Para determinar la fecha de adquisición debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de transmisión del inmueble, a todos los efectos. En el caso planteado, la escritura pública aportada de compraventa en ejercicio de opción de compra de 16 de noviembre de 2017 dispone que “mediante el presente otorgamiento se entiende hecha la entrega de la posesión de lo vendido a favor de la parte compradora”. Es por ello que, al haberse producido la entrega del bien en el momento de formalización de la escritura pública, será la fecha de la misma la que deba considerarse fecha de adquisición del local. Por otra parte, en el supuesto de que el local haya sido afectado por las personas físicas al desarrollo de su actividad económica, se debe señalar, en primer lugar, que los contratos de arrendamiento financiero deben contabilizarse, según señala el Plan General de Contabilidad, aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre –en adelante PGC-, conforme a lo previsto en su norma de valoración 8.1, salvo en aquellos supuestos en los que el contrato se configure como un arrendamiento operativo, en cuyo caso, se contabilizará con arreglo a la norma de valoración 8.2 del citado PGC. En relación con el tratamiento fiscal de la transmisión del local, debe precisarse que si con arreglo a lo anteriormente expuesto dicho local hubiese tenido la consideración de elemento patrimonial afecto a la actividad económica desarrollada por el contribuyente, habría que acudir en primer lugar al artículo 28.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, donde se establece que “para la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas no se incluirán las ganancias o pérdidas patrimoniales derivadas de los elementos patrimoniales afectos a las mismas, que se cuantificarán conforme a lo previsto en la sección 4.ª de este capítulo”. Ello nos lleva a determinar que la calificación tributaria de dicha transmisión no puede ser otra que la de ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto se corresponde con el concepto que de las mismas establece el artículo 33.1 de la LIRPF: “Las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos”. El importe de la ganancia o pérdida patrimonial se computará por diferencia entre el importe real por el que la transmisión se efectúe y el valor neto contable que tuviese el citado local en el momento de la transmisión, una vez sustituidas las amortizaciones contables por las amortizaciones fiscalmente deducibles, tal y como dispone el artículo 40.2 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo). Adicionalmente, debe señalarse que en el supuesto de que el local no hubiese tenido la consideración de elemento afecto a la actividad económica del contribuyente, de conformidad con el citado artículo 33.1 de la LIRPF, su transmisión también constituye una ganancia o pérdida patrimonial, al dar lugar a una variación en el valor del patrimonio del contribuyente puesta de manifiesto por una alteración en su composición, siendo el valor de adquisición el importe por el que se ejerció la opción de compra. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.