No es deducible la cancelación de la hipoteca si se realiza cuando la vivienda ya no es la residencia habitual

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1409-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/05/2021 Normativa Ley 35/2006 Arts. 68.1.1º y 70.1 y DT 18ª RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante vende el 18 de diciembre su anterior vivienda habitual. Pensaba cancelar la carga hipotecaria que mantenía en el mismo acto, pero el notario le indicó que no era posible, al menos económicamente, porque no trabaja con la entidad bancaria acreedora. Siendo así, el comprador abona el dinero completo de la venta, dejándose reflejado en la escritura pública el compromiso de cancelar el préstamo a posteriori, por el vendedor, gestión que realizarla el 24 de diciembre. Señala que la vivienda siguió constituyendo su vivienda habitual hasta el día de la venta. Cuestión planteada Si en la declaración por el IRPF puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual considerando la cantidad satisfecha al cancelar el préstamo, dado que cabe suponer que la cancelación formal se realizó el mismo día de la venta, aunque la cancelación efectiva se hizo unos días a posteriori, por negativa del notario. Contestación completa En primer lugar, se parte de la premisa que a la vivienda objeto de consulta le es de aplicación el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre). La deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31 de diciembre de 2012 se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje “de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)”. Conforme a ello, para practicar la deducción se requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de vivienda, al menos de una determinada parte indivisa de su pleno dominio, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual. Y, por tanto, con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. Por tanto, podrán ser objeto de integrar la base de deducción del contribuyente la totalidad de las cantidades que satisfaga durante el ejercicio por la adquisición de la vivienda, siempre que sean satisfechas en tanto esta mantenga la condición de su residencia habitual en calidad de propietario. Las cantidades que satisfaga con posterioridad a la fecha en que pierde una u otra condición, no serán deducibles, dado que la vivienda habrá perdido la consideración de habitual. En el presente caso, podrá practicar la deducción en función de las cantidades satisfechas durante el año mientras la vivienda cumpla los dos condicionantes requeridos. En consecuencia, dado que en el momento de la cancelación del préstamo la vivienda ha perdido la consideración de vivienda habitual, no procede practicar la deducción por las cantidades satisfechas en el propio acto de cancelación. Para practicar la deducción habrá cumplir los requisitos normativos, observando, en particular, lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 70 de la Ley del Impuesto: “1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda (…) requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.” Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.