Un contribuyente bajo el régimen transitorio consulta si puede seguir deduciéndose la inversión en su vivienda habitual al cancelar su hipoteca actual para formalizar una nueva de mayor importe. La DGT responde que la sustitución de un préstamo por otro para amortizar el anterior permite mantener el derecho a la deducción.
Cuestión planteada Posibilidad de seguir practicando y en qué proporción la deducción por inversión de vivienda habitual tanto por las cantidades satisfechas por la amortización del capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca.
La sustitución de un préstamo por otro no agota la posibilidad de practicar la deducción, ya que solo modifica las condiciones de financiación. Las cuotas del nuevo préstamo (amortización e intereses) y los gastos de cancelación del anterior, así como la parte proporcional de los gastos de constitución del nuevo vinculados a la vivienda, dan derecho a la deducción. Es necesario que el nuevo préstamo se destine efectivamente a la amortización del préstamo originario destinado a la adquisición de la vivienda.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1336-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/05/2018 Normativa Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª RD 439/2007 Art. 54.1 Descripción de hechos El consultante financió la adquisición de su vivienda habitual en 2012 mediante un préstamo hipotecario, por el cual viene practicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Va a proceder a su cancelación y a formalizar uno nuevo de mayor importe. Cuestión planteada Posibilidad de seguir practicando y en qué proporción la deducción por inversión de vivienda habitual tanto por las cantidades satisfechas por la amortización del capital e intereses del nuevo préstamo como por los gastos ocasionados por el cambio de hipoteca. Contestación completa Se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para poder continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Igualmente, se parte de la hipótesis de que el préstamo hipotecario que se constituyó para adquirir la vivienda tenía como única finalidad el financiar su adquisición, y que ésta, actualmente, constituye su vivienda habitual. La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. En su segundo párrafo añade: “la base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción, siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Siendo una sustitución, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el nuevo préstamo -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Por lo que se refiere a los gastos ocasionados por el cambio de préstamo, serán susceptibles de formar parte de la base de deducción, del periodo impositivo en que se satisfagan, tanto los gastos generados por la cancelación del préstamo originario como la parte proporcional que de los gastos de constitución del nuevo préstamo se correspondan con la parte utilizada para financiar la vivienda. Respecto del nuevo préstamo, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.