Una contribuyente consultó si podía seguir deduciéndose la inversión en su vivienda habitual tras cancelar su hipoteca y contratar una nueva, habiendo usado financiación familiar temporal entre ambas operaciones. La DGT responde que, al existir una sucesión directa y una finalidad de refinanciación, se mantiene el derecho a la deducción.
Cuestión planteada Si, tras realizar la operación de reestructuración, mediante cancelación y nueva contratación de préstamo, mantendrá el derecho a practicar la deducción por las cuantías que por nuevo amortice o satisfaga. Si los gastos que genere la operación son deducibles.
La novación, subrogación o sustitución de un préstamo no agota la posibilidad de practicar la deducción, siempre que el nuevo préstamo se destine a amortizar el anterior. En casos de sustituciones sucesivas, como el uso de financiación familiar para liberar la carga registral antes de la nueva hipoteca, se mantiene la continuidad de la inversión si existe una adecuada concatenación entre las operaciones. Los gastos de constitución del nuevo préstamo y cancelación del anterior son deducibles si se produce esta sucesión directa.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1235-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 22/05/2026 Descripción de hechos La consultante adquirió el 2 de octubre de 2006 una vivienda mediante préstamo hipotecario por el cual viene practicando desde entonces la deducción por inversión en vivienda habitual. A raíz de un cambio en su situación familiar ha tenido que cambiar de entidad financiera, procediendo a cancelar su préstamo anterior y contratar una nueva hipoteca pero señala no haber podido realizarlo de forma simultánea, dado que tenía que cancelar su anterior hipoteca además de económicamente, tanto notarial como registralmente. Por ello y hasta formalizar el nuevo préstamo recurrió a financiación familiar que canceló con el nuevo préstamo hipotecario bancario. Señala que entre la cancelación del anterior préstamo hipotecario y la contratación del nuevo apenas han transcurrido 20 días naturales. Cuestión planteada Si, tras realizar la operación de reestructuración, mediante cancelación y nueva contratación de préstamo, mantendrá el derecho a practicar la deducción por las cuantías que por nuevo amortice o satisfaga. Si los gastos que genere la operación son deducibles. Contestación completa En primer lugar, conforme a lo indicado en su consulta, se parte de la premisa que le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre). Igualmente, se entiende asimismo que el 100% del principal del préstamo originario se destinó a la adquisición de la vivienda. La deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. En particular, entre los requisitos, observar lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF, que establece: “Artículo 70. Comprobación de la situación patrimonial. 1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro- empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.” La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. De existir ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen. Cualquiera que sea el proceso de cambio, este requiere de una sucesión directa de una a la otra forma de financiación. Así sería si, en un mismo acto, de forma sucesiva, se produjese la operación de firma del nuevo contrato de préstamo o crédito y cancelación del existente, utilizando el total o parte del principal obtenido en el nuevo contrato. De suceder así, de forma sucesiva o, de otra manera, mediante una adecuada concatenación entre ambos, tanto los gastos que se generen con motivo de la constitución del nuevo préstamo como en la cancelación del originario tendrán la consideración de deducibles. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, contratar un nuevo préstamo o crédito, pudiendo formalizarlo, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. En estos casos, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes e indeterminados, habría que entender, salvo demostración en contra, que son operaciones sin vínculo, e implicaría la pérdida del derecho a continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En el presente caso, señala la consultante que, una vez cancelado el préstamo hipotecario anterior, tanto de forma económica como registral y notarialmente, tuvo que recurrir a financiación familiar hasta que la nueva entidad bancaria aprobó la concesión del nuevo préstamo. Firmado este último, procedió a cancelar los préstamos formalizados con su familia. Esto nos lleva a entender que, en el supuesto descrito, concurren dos sustituciones sucesivas vinculadas a la financiación de la vivienda habitual de la consultante. En primer lugar, se produce una sustitución financiera provisional y mediata, al haberse cancelado el préstamo hipotecario inicial mediante financiación familiar temporal, operación necesaria para liberar la carga registral y posibilitar la constitución del nuevo préstamo. Posteriormente, tiene lugar una segunda sustitución, cuando la consultante formaliza un nuevo préstamo hipotecario con una nueva entidad financiera, destinado íntegramente a cancelar la deuda familiar que sustituyó de forma provisional al préstamo anterior. Dado que ambas operaciones se realizaron con una finalidad exclusiva de refinanciación y sin interrupción sustancial en el destino de la vivienda —transcurriendo únicamente 20 días entre ambas—, se considera, a efectos fiscales, una continuidad en la inversión en vivienda habitual, manteniendo el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual conforme al régimen transitorio de la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.