Se mantiene la deducción por inversión en vivienda habitual si el nuevo préstamo se destina a amortizar el anterior

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1160-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/05/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006 Arts. 22, 23, 68.1.1º y 70.1 y DT 18ª. Descripción de hechos Señala el consultante que adquirió con anterioridad a 2013 una vivienda por la cual viene aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual por el préstamo hipotecario que financió en su día dicha adquisición. Tiene previsto adquirir una segunda vivienda que destinará al arrendamiento y por la cual obtendrá rendimientos del capital inmobiliario. La entidad financiera le ofrece un único préstamo que financie sus dos viviendas, por eso está pensando cancelar el préstamo que recae sobre su vivienda habitual y formalizar uno nuevo ampliando el principal pendiente. Esta ampliación financiará, con la correspondiente garantía, la vivienda que va a destinar al arrendamiento, repartiendo porcentualmente el capital correspondiente a cada una de las viviendas. Cuestión planteada 1. Posibilidad de continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual tras la operación de cancelación y nueva contratación del préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual. 2. Deducibilidad de los intereses del rendimiento de capital inmobiliario de forma proporcional al porcentaje que financia la vivienda alquilada del nuevo préstamo formalizado y forma de justificarlo. Contestación completa En relación con la primera de las cuestiones, se parte de la premisa de que al consultante le es de aplicación, con respecto de la vivienda adquirida con anterioridad a 2013, el régimen transitorio que le permite continuar practicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre). Siendo de aplicación dicho régimen transitorio, la deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual “estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)”. Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción. En particular, entre los requisitos, observar lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF, que establece: “Artículo 70. Comprobación de la situación patrimonial. 1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro-empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.” La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior. Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen. Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, la contratación por el contribuyente de un nuevo préstamo o crédito, pudiendo formalizarlo, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Hecho que no produciría si, en un mismo acto, de forma simultánea, se produjese la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en este nuevo contrato. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo. De suceder así, de forma simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario y constitución del nuevo préstamo tendrán la consideración de deducibles. No obstante, en el presente supuesto el consultante pretende suscribir un contrato de préstamo hipotecario único con dos bienes hipotecados, uno su vivienda habitual sobre la cual viene practicando la deducción anteriormente comentada, y una segunda vivienda que pretende adquirir y destinar al arrendamiento. Por tanto, de llevar a cabo la cancelación y contratación del nuevo préstamo con otra entidad financiera, si ello lo realiza en un mismo acto, o conforme se ha indicado, ello no implicará variación en el derecho a practicar la deducción que le viene correspondiendo en la actualidad. Ahora bien, dado que el nuevo préstamo tiene una finalidad dual (financiar tanto la vivienda habitual como la vivienda de alquiler), el derecho a practicar la deducción resultará aplicable de forma proporcional, así, únicamente constituirán base de la deducción por inversión en vivienda habitual las cantidades satisfechas que correspondan a la parte proporcional del nuevo préstamo destinada a cancelar el préstamo original sobre la vivienda habitual, esto es, la parte que guarda relación directa con la financiación de dicha vivienda habitual. Por último, respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En relación con la segunda cuestión planteada, se parte inicialmente de la hipótesis, dado que no señala lo contrario en su escrito, de que el arrendamiento que pretende llevar a cabo no se realiza como actividad económica, por no cumplir el requisito establecido para dicha consideración en el artículo 27.2 de la LIRPF, consistente en que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, y por tanto, las cantidades derivadas del contrato de arrendamiento del piso de su propiedad objeto de consulta generarán para el consultante rendimientos de capital inmobiliario con arreglo al artículo 22 de la LIRPF, que establece en su apartado 1 lo siguiente: “1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.” En cuanto a los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario, se hace necesario acudir al artículo 23.1 de la LIRPF, y en su desarrollo al artículo 13 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), que dispone lo siguiente: “Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación. A estos efectos, tendrán la consideración de gastos de reparación y conservación: Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora. El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a) no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador. (…)” En conclusión, de acuerdo con lo anterior, en cuanto a la determinación del rendimiento neto derivado de los rendimientos de capital inmobiliario, se pueden deducir de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención –sólo los correspondientes al período de tiempo en que el inmueble haya estado alquilado–, y en concreto dentro de estos indicados, “los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación”. Por tanto, en el caso planteado, siempre y cuando la finalidad del préstamo al que se refiere su consulta sea efectivamente la adquisición del inmueble generador de los rendimientos, los intereses que se satisfagan tendrán la consideración de gasto deducible de los rendimientos íntegros con el límite señalado anteriormente. Por ello, y dado que el nuevo préstamo hipotecario que pretende constituir también financiaría la adquisición de la que es su vivienda habitual, solamente serían deducibles del rendimiento íntegro los intereses generados correspondientes a la parte proporcional del principal del nuevo préstamo que se hubiera destinado a la adquisición de la vivienda que se pretende arrendar. Ahora bien, se debe precisar que la deducibilidad de tales gastos, sólo operará (debido a la necesaria correlación de los gastos con los ingresos) respecto a la parte del período impositivo en que el inmueble se encuentre alquilado, esto es, que se calcularán de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que el inmueble se encuentre arrendado. Por último, es preciso indicar que la realidad y necesidad del gasto podrá acreditarse por parte del consultante por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre). La competencia para la comprobación y la valoración de los medios de prueba aportados no corresponde a este Centro Directivo, sino que corresponde a los servicios de Gestión e Inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria. En conclusión, en caso de que se llevara a cabo la operación descrita, señalar que resulta fiscalmente admisible que el consultante mantenga la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual respecto de la parte del préstamo imputable a dicha vivienda y, simultáneamente, deduzca como gasto los intereses y demás gastos financieros correspondientes a la parte del préstamo imputable a la vivienda arrendada, conforme al artículo 23.1.a) de la LIRPF, con el límite de que dichos gastos no excedan de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en cada período impositivo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.